梅村 正和 弁護士

うめむら まさかず

リアルバリュー法律事務所 〒466-0006 愛知県名古屋市昭和区北山町3-10-4
取扱分野
不動産・建築 相続
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不動産所有者が行う事業方式(その3の5:権利調整 - 物納対策)
1 物納とは、一般に、相続税の納税を金銭以外の他の資産で納付することです。 地主にとって、貸宅地のままで相続が発生すると、相続税評価額を基準に、その底地の割合で評価されますが、 貸宅地は、収益性が低いため、時価そのものは、かなり低いのが通常で、借地人がいるために簡単に換金もできませんから、 貸宅地は、地主には、流動性の乏しい資産ということになります。 ...
不動産所有者が行う事業方式(その3の4:権利調整 - 共有対策)
1 不動産の共有の問題点 (1)不動産の共有とは、1個の不動産(土地または建物)を、複数の所有者(共有者)が権利を分け合って所有することです。 登記簿に、共有持分2分の1とか書いてあるやつです。 共有物の処分や管理は、法律上、各共有者が単独で自由にできないため、共有者間で意見を調整し、合意する必要があり、 場合によっては、これが結構面倒なことになったり...
不動産所有者が行う事業方式(その3の3:権利調整 - 貸宅地の整理)
1 貸宅地とは、借地権の底地に対する地主側からの呼称。 一般には、貸宅地の整理のことを借地権の整理と称することが多いが、土地の権利調整コンサルの依頼は、 地主側からがほとんどであるため、地主側からの視点で貸宅地の整理と言うことも多い。 貸宅地の対象になる土地は、ほぼ全てが旧借地法に基づくものといってよく、しかも、そのほとんどが 戦前からのものなので、都...
不動産所有者が行う事業方式(その3の2:権利調整 - 固定資産の交換)
1 総論 等価交換による事業は、主として土地の一部を建物に組み替えることを目的とする「立体買換えの税制の特例」 を利用するものであるのに対し、固定資産の交換は、固定資産の交換における税制の特例を利用して、固定資産どうしを交換し、 不動産を整理集約して事業化を図るものである。 何カ所にも渡って存在している不動産を、この特例を使って一箇所に集約し、その上で...
不動産所有者が行う事業方式(その3の1:権利調整 - 総論)
1 意義 権利調整とは、貸宅地・貸家(借地・借家)の整理、密集地などでの事業化に際しての複数地権者の 取りまとめや、事業推進等を目的とした固定資産の交換、ひいては物納対策などが挙げられる。 2 権利調整としては、 不動産を整理集約して事業化を図るための「固定資産の交換」、 貸宅地と借地権の交換等の「貸宅地の整理」、 相続税納税のための「物納対策」などが...
不動産所有者が行う事業方式(その2:等価交換)
所有する不動産を使用して 節税その他の目的で何らかの事業を行う場合 事業方式としては 事業受託方式、等価交換、権利調整、定期借地権・定期借家権 等々が考えられます。 事業受託方式について先に説明しましたので 次は、等価交換について。 等価交換とは、 土地所有者が土地を、 ディベロッパー等の事業主体が建築費等の事業資金を、 それぞれ出資し、 共同事業のパ...
不動産所有者が行う事業方式(その1:事業受託方式)
所有する不動産を使用して 節税その他の目的で何らかの事業を行う場合、 事業方式としては、 事業受託方式、等価交換、権利調整、定期借地権・定期借家権 等々が考えられます。 まず、事業受託方式ですが、 これは、 マンションやビルなどを自ら建設して賃貸事業を行おうとする 事業主から、 事業の企画・立案から建物完成や運営管理までの 全ての事業遂行に関わる業務を...
瑕疵担保責任に関する民法改正(その2)
「瑕疵担保責任に関する民法改正(その1)」に続く 第2弾です。 従来の民法では、 売主に対して瑕疵担保責任を追及する場合、 原則としては損害賠償請求が基本でした。 たとえば、 欠陥の修繕に必要な修繕費を損害として 賠償請求するなどです。 ただ、欠陥の程度が大きくて、 その物を買った意味がなくなるような場合には、 契約を解除して、支払った売買代金の返還と...
瑕疵担保責任に関する民法改正(その1)
瑕疵担保責任とは、 売買契約で買ったものに瑕疵すなわち不具合があった場合に 売主に対してその責任を問うものです。 改正民法は瑕疵担保責任について考え方や 具体的な解決方法を変えています。 まずは、改正後の規定を見てみましょう。 改正民法562条 「 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して 契約の内容に適合しないものであるときは、 買主は、売主に...
履行確保法について
1.履行確保法の制定の経緯 平成11年に制定された 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(以下、「品確法」といいます。) によって、新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分及び 雨水の浸入を防止する部分については、引渡しの時から10年間の瑕疵担保責任を 負うことになりました。 ところが、平成17年に発覚した構造計算書偽装問題を皮切りに、 新築住宅の売主...