弁護士コラム

建物滅失と借地権(更新後の滅失の場合)

[投稿日] 2019年06月21日 [最終更新日] 2019年06月21日

借地上の建物が滅失してしまった場合に、借地権はどうなるのかについて

解説する続きです。

建物が滅失した時期が、借地契約をした当初の期間中である場合と、

当初の期間が経過して法定更新された後では、法律の規定がやや異なりますが、

当初の借地権存続中の滅失の場合については先に説明しました。

 

今度は、更新後の滅失の場合について説明します。

 

1.借地権者の解約の申入れ等

(1)契約の更新後に、建物の滅失があった場合、借地権者は、地上権の放棄または

  土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる(8条1項)。

(2)借地権は、(1)の放棄または申入れがあった日から3か月を経過することに

  よって消滅する(8条3項)。

(3)当初の存続期間中に建物が滅失した場合には、このような制度は無い。

2.残存期間を超えて存続すべき建物の再築

(1)再築について地主の承諾がある場合

   建物が滅失し、借地権者が地主の承諾を得て、残存期間を超えて存続すべき

  建物を築造した場合、借地権は、承諾または建物が築造された日のいずれか早

  い日から最短で20年間存続する(7条1項)。

   この場合、当初の存続期間中の建物滅失の場合と考え方は同じであるが、

  みなし承諾の制度は無い。

(2)承諾を得ずに再築した場合(地主の解約申入れなど)

  ア 契約の更新後に建物が滅失し、借地権者が地主の承諾を得ないで残存期間

   を超えて存続すべき建物を築造したときは、地主は地上権の消滅請求または

   土地の賃貸借の解約申入れをすることができる(8条2項)。

  イ 借地権はアの請求または申入れがあった日から3か月を経過することによって

   消滅する(8条3項)。

    ※ 更新後の借地権は、あまり長期間存続すべきではないとの観点から、再築

     について、地主の承諾が無いと、借地権者は、事実上残存期間を超える建物

     を再築できないとしたものである。

(3)承諾に代わる裁判所の許可

   契約の更新後に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新た

  に築造することにつき、やむを得ない事情があるにもかかわらず、地主がその建物の

  築造を承諾しないときには、一定の場合を除いて、裁判所は、借地権者の申立により、

  地主の承諾に代わる許可を与えることができる(18条1項)。

   ※① この承諾に代わる裁判所の許可制度は、更新後の建物滅失の場合の制度であり、

     当初の存続期間中の建物滅失の場合には、このような制度が無い

   ※② 一定の場合とは、地主が地上権消滅請求または土地賃貸借解約申入れをする

     ことができない旨を定めたような場合である。

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梅村 正和 弁護士

取扱分野
不動産・建築 相続

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