買主だけに課せられる違約金、売主はいかなる理由でも課せられないのでしょうか

User image 1 lu_7e0f9031さん 2021年08月20日 20時35分

不動産売買契約をしましたが売主(宅建業者)都合により解約になり支払い済み手付金、中間金の全額返金は合意されました。
解約理由は売主の調査不足により買主に不適格な物件を契約したためです。
同契約書では買主都合による解約の場合違約金1000万を支払う契約にありました。
契約書を見たときに、売主都合には明記がないことに触れましたが買いたい気持ちを丸見込まれて契約しました。
しかし、事実、最終的な解約理由はあまりにも売買契約を逸脱する理由ですので、同条件で違約金1000万を請求したい真意にあります。

まず、違約金1000万を買主だけに課し売主には記述されない売買契約は買主保護が無く、民事原理の上で問われる内容ではないのでしょうか。
また、違約金? 損害賠償? 請求の名目はいづれにしても買主が支払った金銭の実害を立証(たとえば事業の仕入資金にできなかったため予定された利益や客離れによる利益喪失など)しなければ請求は難しいのでしょうか。

ご教授願います。

売主が宅建業者の場合、強行規定である下記の宅建業法39条2項により、売主からの契約解除には手付金の倍額の支払いが必要とされています。
しかし、ご質問文によれば、既にあなたが中間金を支払済みだったようですから、同条項の「履行に着手」があったことになり、売主が手付倍返しで解除できる段階ではないと思います。
そのため、売主の債務不履行に基づき、損害賠償請求ができるのではないでしょうか。

(手付の額の制限等)
第三十九条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
2 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

2021年08月21日 21時23分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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