仲介会社の上司の発言。法的に通用するのでしょうか?

User image 1 ふらわーさん 2019年09月13日 10時25分

大家をしている者です。

最近、アパートの管理業者(宅建業者)の対応に困惑しております。
担当者が杜撰で、管理費の計算を間違ったり(多く請求する)、契約の仲介がいい加減だったり(書類や連帯保証人の印鑑が
揃っていないのに鍵を渡す)という状況です。
さらに問題なのは、担当の上司が責任逃れをし、問題を他人のせいにする事です。

ミスについて上司は
「部下がやったので、私は知らなかった。このため責任を取ることはできない」
「連帯保証人の印鑑を入居前に頂く様にと大家さんから担当に指示したか?
 指示していないなら大家さんの確認が足りなかったのでは?」と平然と言われます。

この様な言い訳は法的に通用するのでしょうか?
将来、損害が発生する可能性もあり、苦慮しています。

①「部下がやったので、私は知らなかった。このため責任を取ることはできない」の点について
→当該上司が現実に責任を負うか否かはともかくとして、担当者の行為に契約違反行為があれば、履行補助者の過失あるいは使用者責任に基づき、会社としては責任を負う可能性が高いでしょう。

②「連帯保証人の印鑑を入居前に頂く様にと大家さんから担当に指示したか?
 指示していないなら大家さんの確認が足りなかったのでは?」の点について
→一般論として、賃借人との契約締結を管理業者に委託しているのであれば、連帯保証人による署名押印(一般的には実印での押印及び印鑑証明書の提出を求める場合が多いですが)等の契約書類の確認についても、管理委託契約の本質的内容として含まれるというべきでしょう。

2019年09月13日 10時31分
補足質問
User image 1

ふらわー - 2019年09月13日 11時50分

小川先生、ご回答頂きましてありがとうございます。

>一般論として、賃借人との契約締結を管理業者に委託しているのであれば(中略)
>契約書類の確認についても、管理委託契約の本質的内容として含まれるというべきでしょう。

実は、契約の署名捺印はいつも私自身がしております。
管理契約の賃貸借代行業務の記載にも、
「入居申込受付・賃借人と保証人の調査・賃貸借契約の締結代行」は業務と書かれていますが、
「契約書類の内容確認」は記載がありません。
この場合でも、契約書類の確認が管理契約の本質的内容に含まれると主張できるでしょうか?

また、入居者が希望したから、と勝手に鍵を交換し、その事をこちらが追求するまで1年近く黙っていた事があるのですが、これは法的に問題ない行為でしょうか?
補足回答
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小川 智史 弁護士 - 2019年09月13日 12時09分

①契約書類の内容確認を貴殿自身が行う前提であれば、管理委託契約の本質的内容とは言えないでしょう。
鍵の引渡について賃貸人の確認を必要としているか否か、不要な場合にはどのような条件が揃えば引渡可能としているか否かによるでしょう。

②鍵の交換に関しては、管理委託契約の内容にもよりますが、一般論としては重要事項として報告義務があるというべきでしょう。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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