代理権のおよぶ範囲はどこまでですか?

User image 1 lu_42afc84cさん 2021年07月19日 13時37分

代理権の範囲について、よろしくお願い致します。

家族が大家をしており、業者に管理を委託しています。
その管理契約書なのですが、代理について、次の記載があります。

「物件の賃貸借契約締結にあたり、管理会社が貸主代理人として、契約行為を行う権限を有する」
また、委託業務に「賃貸借代理業務」とあり、「賃貸借更新手続きおよび更新時の契約条件変更手続き」があります。
(業務の報告義務は書いてありません)

この場合、管理会社は、
(1) 大家に何も言わず更新手続きをする(例えば、大家の印鑑を購入して更新書類に押印する)事が認められますか?
(2) もし、(1)のやり方が不適当な場合、代理権の行使はどの範囲までと考えられますか?
 (管理会社が更新を独断でやって良いのか、契約内容を貸主に言わず自由に変更できるのかなど)

(1)上記の文言だけでは単に手続きの代理か、内容の決定権まで代理するのかならずしも明確でなく、管理契約全体の内容や経緯、趣旨等にもよります。
もし、「賃貸借更新手続きおよび更新時の契約条件変更手続」に関し代理権を与える趣旨ならば、管理会社のみで更新手続・契約条件変更手続をできると解する余地はあります。もっとも、この場合でも、あくまで代理人ですので、勝手に大家の印鑑のを購入して契約書に押印していいというわけではありません。また、「大家に何も言わず更新手続をする。」っというケースはあまり一般的ではありません。

(2)仮に、契約内容の決定まで代理する趣旨と解された場合でも、大幅な内容の変更や、大家側に不利益を与える条件設定の場合には、委任契約の善管注意義務違反や報告義務違反として、管理委託契約を解除する余地はあるでしょう。

2021年07月19日 14時36分
補足質問
User image 1

lu_42afc84c - 2021年07月19日 16時14分

小川先生、どうもありがとうございます。
すみません、もう一点だけよろしいでしょうか?

>(1)上記の文言だけでは単に手続きの代理か、内容の決定権まで代理するのかならずしも明確でなく、管理契約全体の内容や経緯、趣旨等にもよります。

との事ですが、なぜ「必ずしも明確ではない」という事になるのが、気になります。。
例えば、どのような契約内容なら、この文言の代理の範囲が明確になりますか?
(こちらの管理契約書では初めに、「貸主所有にかかる建物など施設および賃料の管理につき、本契約の条項により、甲乙間(貸主と管理会社)で委託契約を締結する」と書いてありますが、、、)
補足回答
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小川 智史 弁護士 - 2021年07月19日 20時42分

「貸主代理人として、契約行為を行う権限を有する。」という文言を前提とすれば、「賃貸借更新手続きおよび更新時の契約条件変更手続」についても管理会社自身が代理人として実施できるように見えますが、あくまで抜粋のみですので、賃貸借契約書の他の箇所や付属資料の中にこれを否定する条項や規定などがないか不明なためです(大家側の立場からは、否定する材料がないか一応は検討頂いた方が良いでしょう)。
特に否定する材料がなければ、管理会社が代理人として契約更新や条件変更できると解されます。
もっとも、先述の通り、管理会社の独断で何でもできるという意味ではありません。
なお、ご回答は以上にて終了とさせて頂きます。

(1) 大家に何も言わず更新手続きをする(例えば、大家の印鑑を購入して更新書類に押印する)事が認められますか?

貸主としての契約行為ですから、まさしく記載のある代理権の範囲だと思います。委託業務欄にも記載があるようですし。

2021年07月20日 10時04分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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