破産管財人の業務他

User image 14 kakanamaru117さん 2017年03月08日 13時14分

前回に引き続き家主が自己破産をした件なのですが、賃借人である私宛の破産管財人からの書面には、該当の不動産を購入したいのであれば購入希望価格を記載してくださいと書かれています。

相場というものに詳しくなく、いくら位の金額であれば妥当なのかわかりません。
近所の不動産にも聞いては見たのですが、はっきりとした返事はもらえず、近隣には、類似の不動産もない状況です。

①購入希望価格の返事をする前に、破産管財人に連絡していくら位の金額なら売却可能なのかお聞きすることは可能なのでしょうか?
前回の回答であったように、抵当権者との話し合いも考慮に入れるということであれば、破産手続きを速やかに行うためにも私共の回答を待つ前にある程度まで、売却可能な金額の話はしているはずだと思われるのですが、いかがでしょうか?

②通常の不動産取引であれば瑕疵担保責任がつくと思うのですが、今回のケースですとそれはなしでの売買契約ということになるのでしょうか?

③破産管財人と抵当権者の話し合いが決裂して放棄となった場合、直接抵当権者の方と連絡を取って購入の話をすることは可能なのでしょうか?

④今現在は、破産管財人宛に、家賃を支払っている形ですが、結果的に破産管財人が不動産を放棄することになった場合は、誰に家賃を支払うことになるのでしょうか?

以上、回答いただけると助かります。

①破産管財人に参考価格を聞いてみても良いでしょう。

②東京の場合は、破産財団として責任を負えないため、破産管財人による売却の場合は原則として瑕疵担保責任は排除すべきとされます。
 買主が消費者の場合、瑕疵担保責任の排除が消費者の利益を一方的に害するものとして消費者契約法10条違反で無効とならないかが問題となりますが、その点も考慮して売買代金が減額される、あるいは買主側で瑕疵担保責任の排除の点を十分理解して購入価格に同意した場合には、消費者契約法10条違反とまでは言えないのではないかと思います。ただ、低額での購入になるのであれば、個人の消費者への売却を望まないという破産管財人も少なくありません。

③可能ですが、破産財団から放棄されていなければ、破産管財人の同意(厳密には、破産手続を行なっている裁判所の許可)が必要となります。

④破産財団から放棄された場合は、原則として所有者である破産者に対する支払いとなります。ただし、抵当権者が「物上代位」といって賃料債権の差し押さえを行なった場合は、抵当権者に支払う必要があります。

2017年03月08日 20時16分
補足質問
User image 14

kakanamaru117 - 2017年03月08日 20時57分

小川先生、丁寧な回答ありがとうございます。
追加で質問がありますが、よろしいでしょうか?
破産財団から放棄された場合は、物上代位されない限り、家賃は、所有者である破産者に対して支払いとなるんですね。なんだか破産したのに資産が残ったような感じで、少し意外です。
ちなみに、寄託請求をした敷金については、放棄された時点で、破産管財人から破産者に戻されることになるのでしょうか?
抵当権者から「物上代位」された場合は、寄託されていた敷金は、どこに移動するのでしょうか?
補足回答
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小川 智史 弁護士 - 2017年03月08日 21時15分

破産財団から放棄する場合は、そもそも破産財団としての価値が乏しいと判断しており、放棄後の賃料については理論的には上記帰結となります。もっとも、賃料収入がある場合、不動産から生じる収入(法的には「果実」といいます)が見込まれるとして、放棄しない可能性があります。
敷金返還請求権については、破産財団からの放棄後は、破産者に対して有する債権となります。ただし、そもそも賃貸借契約一般において、契約終了に伴う明渡後でないと、現実の敷金返還請求権は発生しません。
物上代位の場合も同様であり、賃貸借契約存続中は、具体的な敷金返還請求権は認められません。破産者の有する現金・預金は、生活費の他、破産財団に拠出されるか、抵当権者への弁済に充てられているとは思いますが。
お礼メッセージ

追加の質問にも関わらずご丁寧な回答ありがとうございました。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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