家の建て替え問題について

User image 1 時は金なりさん 2017年01月17日 03時49分

14年前に私(長男)は実家を出て他県の大学に入り、卒業後に地元で就職しました。父親は他県で未入籍の女性と(女性名義の家)で暮らしていて、もうすぐ65歳になります。

弟はずっと実家で暮らしていて(結婚後の現在も)  先日、弟夫妻は現在住んでいる家(父親名義)を壊し2,000万程のローンを組んで家を建て替えると父親が私に話しました、すでに家の設計図も出来上がっていて父親も承諾している様だと分かりました。私には何の相談も無く驚いています。
弟が家を建て替えた場合(現在の家と土地は父親名義)家は弟の名義にすると考えられますが、もし土地も弟名義になった場合は生前贈与になるのでしょうか?
また土地だけ父親名義で建て替えた場合は、今後どの様な問題が法律上考えられますか?(対処法も含めて)

私(長男)の立場で将来起こる得る事柄について、よろしくお願いいたします。

土地と家も弟さん名義になった場合、その点だけをとらえれば形式的には生前贈与になりますが、その場合には金融機関から弟さん名義でローンを組み、抵当権が設定されると思われます。
そうすると、実質はお父様からの有償譲渡に等しく、弟さんがローンを負担する以上、特別受益(民法903条)としてお父様の相続時に精算を求めることは困難ではないかと思います。

土地だけお父様名義にした場合、土地についてお父様と弟さんとの間で使用貸借契約が成立することになります。
ただ、建物にお父様も居住し、建物のローンを弟さんが支払うとなると、やはり有償利用に等しく、実質は賃貸借契約に近い形になります。
その状態で相続が発生した場合、土地についてはご自身の法定相続分に応じた持分が発生しますが、相続発生後弟さんの退去や賃料の請求が困難となるものと予想されます。
この場合、お父様からの相続時に、弟さんからの代償金支払による持分買取を求める方法が考えられます。

ただ、お父様の年齢に照らすと、相続時の問題を考慮し、金融機関が後者の形式を承諾しない可能性がありますので、注意する必要があります。

2017年01月17日 09時47分

相続において、父親名義の土地が、相続の対象となり、二人兄弟であれば、2分の1となります。
一般的には、2分の1の代償金をもらうことになると思います。

もし、贈与により弟名義になっても、それは特別受益となり、他に相続財産があれば、生前に贈与した財産評価額を、遺産の一部として評価してもらい、相続時において、平等にしてもらうことが可能です。

 現時点では、父親名義なので、なにもすることができません。

2017年01月17日 19時24分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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