土地相続について

User image 1 89さん 2018年10月27日 13時38分

戸籍上の父親が所有する根抵当の土地と建物があります。建物の老朽化により建替えをしたいのですが、父親が数十年行方不明です。戸籍の附表により最終住所が最近分かりましたが、連絡はしておりません。根抵当がよく分からないのですがこの場合、子供の土地にして建物の建替えが可能でしょうか?

原則としてお父様の承諾が必要ですし、根抵当権者の承諾も必要でしょう。

まずは、お父様の最終住所地にお手紙を送付するなどして、ご事情を説明の上同意を求める必要があります。
もっとも、お父様の生死が7年以上不明の場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行なった上で認められれば、死亡扱いとして相続が発生します。
最終住所地への移転時期のほか、詳細を調査する必要があるでしょう。

根抵当権とは、被担保債権の限度額を定めた上で、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度で担保するための抵当権をいいます。会社経営者等で、会社債務の担保のために設定する場合が典型的です。
仮にお父様の失踪宣告により相続が発生したとしても、立替えには原則として根抵当権者の同意が必要となります(なお、民法上は土地のみ抵当権設定の場合には建物の立替可能ですが、通常は契約上不動産の現状変更に抵当権者の同意が必要とされます)。
もっとも、被担保債権につき消滅時効が成立している場合には、被担保債権の消滅により抵当権の抹消請求が可能となる場合もありますが、詳細について調査いただく必要があります。

もし、老朽化により倒壊の危険がある場合には、立入・接近禁止の看板を立てる等して、第三者の進入防止を図る等の方法が考えられます。

2018年10月27日 18時11分
お礼メッセージ

迅速な回答ありがとうございました。根抵当権者の承諾も必要との事ですので、色々考えたいと思います。ありがとうございました。

1 ご相談の趣旨は,お父様所有名義の土地と建物があり名義を変更したいが,根抵当権設定登記がされていると言うことでしょうか。
2 まず,お父様が現在も生存されているかどうかを確認してください。
数十年行方不明ということなのであり,お父様の現時点での年齢も不明ですが,最終住所地を手がかりに確認をしてください。
もし,最終住所地にもいないということになれば既に別の回答者がお答えしておられるように,失踪宣告を家庭裁判所に申立をしてください。
その上で,死亡となると相続となります。
子供つまりお父様の相続人は,ご相談者以外にもおられるようであれば遺産分割協議をする必要性があります。
以上の手続きについても,弁護士あるいは司法書士とご相談されて依頼をした方が良いかと思います。
3 次に,根抵当権設定登記がされているということは,少なくとも設定時点では債権者が存在したはずです。お父様が行方不明となってから債権者からの連絡さらには督促はなかったのでしょうか。そして,登記上債権者が判明しているわけですから,その債権者に連絡をして債権債務の内容を確認する必要性があります。
この点は,思わぬやぶ蛇となるおそれもあります。つまり,寝た子を起こすことになり債務に対して消滅時効を主張できるかどうか,お父様の失踪とも関連して難しい問題を生じる危険性もあります。その点から,弁護士に具体的にご相談さらには依頼をご検討ください。
4 乱暴な話をすれば,物理的に建て替えることはできます。
しかし,法律上の権利関係が整理されていないので,名義変更ができない状態のままであり,例えばローンを組む際にも困ることになり,将来にわたって,つまり子々孫々に至るまで,相続も処分もできない物件として残ってしまいます。
あるいは,債権者が名乗り出てきて紛争となるおそれがあります。
5 以上ご参考までに。

2018年10月27日 20時17分
補足質問
User image 1

89 - 2018年10月29日 13時42分

迅速なご回答ありがとうございました。
1.先生がおっしゃる通りで、父名義の土地があり根抵当の登記がされています。
2.30年程行方不明なのですが、途中祖父母の葬儀、免許の更新等で連絡が取れましたが今は音信不通で戸籍の附表の最終住所のみ確認しています。
3.この30年の間、一度も債権者からの連絡、督促はありませんでした。→3について補足質問させていただきます。
債権者からの連絡や督促がなかったという事は、父は未だ返済途中で督促がかかるような未払いが無いという事でしょうか?
先生のおっしゃる通り寝た子起こすような事はしたくありませんので、何かいい方法がないか八方ふさがりに近い状態です。もう一つ質問させてください。父と母は現在戸籍上では夫婦で、母は今回質問させていただいている建屋に住んでおります。土地も建物も要りませんので、離婚して父とは関係なく暮らしたいと考えた時、(根抵当の土地と建屋を出る)どのような手順で行動を起こしたら良いでしょうか。夫婦は離婚すればいいのですが、行方不明者の相手との離婚また、今の建屋を勝手に出て行って知らん顔でいいのか、色々簡単には行きません。ご教授いただけますでしょうか?
補足回答
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岡田 正樹 弁護士 - 2018年10月29日 14時56分

1 債権者からの連絡や督促がなかったという事は、父は未だ返済途中で督促がかかるような未払いが無いという事でしょうか
→父は未だ返済途中であると言う可能性はゼロではありません。
もう一つの可能性としては,根抵当権設定登記はあるものの実際の貸し付けはない,いわば空の登記ということです。当時のお父様がどのような仕事をされていたのかは不明ですが,別の債権者の追求を免れるために設定をしたと言うこともあり得なくはないです。
しかし,それらについてもお父様ご本人から話してもらうしかありません。

2 離婚して父とは関係なく暮らしたいと考えた時、(根抵当の土地と建屋を出る)どのような手順で行動を起こしたら良いでしょうか。
→ご両親の関係から見れば30年間も別居して夫及び親としての扶養義務を果たしてこなかった以上離婚の原因は十分あると言えます。
しかし,だからといって勝手に離婚届を出してしまうことはできません。
このような場合には,調停手続きを踏まないで裁判所に離婚訴訟を申し立てて,判決を取得することで離婚はできます。

ただし,1とも関連しますが,お父様が存命であるのか,なくなっているのか,最終住所地以降の所在は本当に不明なのか,それらを明らかにする必要があります。
そのための調査をして,生死も所在も確認できないと言うことならば失踪宣告手続きをとることができます。
3 その上で,相続の問題となりますが,債権者の存在についてが悩ましいですね。
登記上の債権者に連絡をして借用書の存在,お父様がいつまで支払っているのか,残債務の有無及び金額を調査したらどうでしょうか。
土地建物に執着がないというならば,債務額が大きくて土地建物の金額を超える場合はもちろん,金額によっては,相続放棄をしたらどうでしょうか。
相続原因は,死亡または失踪宣告ですから,そのときから3ヶ月以内に家庭裁判所に法規の申述書を提出してください。

余談ですが,この場合は離婚しなくとも自動的にお母様との婚姻関係は終了して夫婦でなくなります。

以上ですが,調査あるいは債権者との対応が必要ともなるかもしれませんので,法テラスを通じるなどして弁護士にご依頼した方が間違いがないように思います。
お礼メッセージ

迅速なご解答ありがとうございます。引き続き先生にご相談したいですが、本格的に始動するには地理的に無理なので近隣の法テラスを検索して、こちらに不利益が無いよう今後の相談をしたいと思います。ありがとうございました。

所有者が別にいるのですから,本人の同意がなければ,建物の取り壊しもできませんし,新たに建物を建てることもできません。まずは,連絡をとって,お願いしてみたらいかがでしょうか。本人の同意が得られないなら,お父様が亡くなって相続されるまで待つしかありません。

2018年10月28日 11時17分
お礼メッセージ

ご回答ありがとうございました。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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