不動産所得の相殺と不動産所有権

User image 1 lu_bc6d66a6さん 2021年10月07日 07時44分

相続税の減額により不動産の所有権を失うことがあるか に関する質問となります
1)土地と建物の所有者と異なる第三者が、所有者に無断で、賃貸契約を結ぶことができるか
2)1)の賃貸契約により、親が、子の不動産所得(ー仮に毎年550万円とする)を自分の口座に入れ申告しており
実際には親から子に対して未収入であった場合(或いは第三者口座に親子非同意親子が知らない内に入金されていた場合)、子が親に未収入分を預けていたとして、
相続財産からこの未収入金を差し引いた分に対して相続税を支払う(未収入金を相殺する)場合、該当する不動産の所有権を失うことにならないか

1)民法上は他人物賃貸借契約も可能とされています(559条、561条)。
 ただ、実際問題として、所有者に無断で賃貸する場合、所有者とのトラブルリスクを承知で賃借人が付くかという問題があり、いわゆる占有屋などの特殊なケースを除き、賃借人を見つけるのは容易でないでしょう。

2)過去の賃料収入相当額に関する相続税の申告と、民法上の不動産所有権の帰属は直結するわけではありません。
 ただし、所有権の帰属に争いが生じた場合、全部の所有権を主張するこの立場からは、自身が元々全部所有権を有する根拠や、親が勝手に賃料収入を取得していた点等について、主張立証が必要になる可能性があります。

2021年10月07日 10時42分
注力分野
借金・債務整理 相続 不動産・建築 離婚・男女 企業法務

子所有の不動産につき、親が第三者との間で賃貸借契約を締結し、親が賃料を取得し、子に渡さなかったとき、その賃貸借契約は有効ですが、親と子の間で受け取った賃料は親が取得できるとの約束がなければ、その賃料は子に渡す義務があります。親が義務を履行せずに、取得時効完成期間を経過しても、親が子の所有であることを認識している限り子が所有権を失うことはありません。
親が亡くなり、相続となった場合、まずは親の債務を返済した後に相続税の対象財産が決定されますので、上記未払い賃料は、優先的に遺産から支払を受けとり、不動産は親の所有ではないので相続税の対象にはなりません。
親から未収金であった賃料を受け取ったとしても、そのこと自体が子の所有であることを前提としていますので、子が所有権を失うことにはなりません。

2021年10月07日 13時09分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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