遺産分割前、共有者が管理行為としてなした長期土地賃貸借契約は有効か

User image 1 ななまるさん 2017年03月09日 06時05分

遺産分割前、相続人の共有名義で登記されていた借地権付土地につき、相続登記上過半数の権利を有していた共有者Aが、建物所有者Bとの間で、土地の固定資産税を少し上回る賃料にて30年の土地賃貸借契約を結びました。その後AはBから建物を譲り受けました。
その後遺産分割が確定し、私はこの土地の100分の99の持分を取得しました。100分の1はB名義です。
A、B間の契約につきAはBの地位を引継いだとの主張をしています。
土地の大半の持分を取得した私はAB間でなされた契約を引継がなければならないのでしょうか?
私は、民法602条第2項の規定により、土地の管理者による5年を超える(契約から既に5年を超えている)賃貸借契約は無効であるとして、不法占拠に基く賃料相当損害金を請求しています。
Aの主張のように、AB間の契約を私が引継がなければならないのであれば、賃料増額と言う主張に変更しなければいけないと思います。
私は遺産分割確定後、Aに対し、相当の賃料支払を求めるべく、司法書士に依頼しました。簡裁調停の段階で、Aは上記AB間の賃貸契約書を持ち出してきました。このとき私は初めてAB間の契約書があることを知りました。
他にも争いがあったので、地裁に移行し、本人裁判ということになりました。司法書士が作成した書面の「賃料増額」の主張につき、裁判官から「賃貸借契約書」がなければ、賃料相当損害金」の問題だと言われたので、そのように主張を変更しました。
問題はないのでしょうか?
*AB間の契約以前は亡父(土地所有)とC(建物所有者)で貸借関係があったものですが、契約書などは残されておらず、父の死後、Cも亡くなり、父の遺産分割進行中、Cの相続人からBが建物を買取っています。
AB間の賃貸借契約書はその後に作成されています。

まず、お父様とCとの間で土地の貸借関係が存在したとのことですが、賃借人変更の承諾に関しては、管理行為として過半数共有持分者の承諾により可能と解されています。

これに対し、民法602条所定の期間を超える賃貸借契約や借地借家法の適用がある賃貸借契約の締結は処分行為と解され、共有者全員の同意が必要とされます。
ただ、お父様と旧賃借人Cとの間で借地契約が存在したという前提に立つと、契約開始時期にもよりますが、現行の借地借家法上は30年間は存続することになります(借地借家法3条)。したがって、AB間の新たな賃貸借契約が無効であると解したとしても、従前のCとの契約を前提に存続する可能性があります。
この場合、遺産分割による所有権移転は登記により対抗要件を備える必要があり、民法や借地借家法上の対抗要件をそなえた賃借人等の第三者に対抗することはできません(民法177条、借地借家法10条1項)。したがって、Aによる賃借人変更承諾行為は有効となります。

ただし、Bと土地賃貸借契約が存続する場合でも、賃料が不相当であれば、賃料の変更請求は可能です(借地借家法11条1項)。従前の賃料に不足がある場合には、不足額及び支払時期以降1割の利息請求が可能です(同条2項但書)。

今後の対応としましては、①AB間の賃貸借契約は処分行為として無効であり、賃料相当損害金の支払いを求める、②仮に従前のCとの賃貸借契約の承継人として契約が存続するとしても、賃料が不当に低額であり、賃料の増額並びに不足分及び利息の支払いを求める、との主張を行なう方法が考えられます。

2017年03月09日 08時45分

賃貸借は処分行為だから、あなたの同意がないと無効だね。
したがって、契約を引き継ぐ必要はないね。
弁護士に依頼したほうがいいね。
その建物をどうするかが今後の問題かね。
最初からやりなおすことになるかな。

2017年03月09日 09時32分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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