父が相続した戸建てに、父の兄弟が無償で住んでいます。後々のトラブルを避けるため、アドバイスをお願い致します。

User image 1 lu_2d06b9fbさん 2017年12月05日 14時29分

父が、土地・建物(戸建)を相続しました。(兄弟は3人で、一人は亡くなってます)
今、現在は、その土地・建物は父の兄弟が無償で使用しております。
このまま20年間、住み続けられたら時効取得を主張される恐れがあると思い、
私は使用貸借契約書を結んでほしいと、父に依頼しました。(できれば公正証書でと)
父は、自分の兄弟がそんな主張をするはずがない、と思っています。
また租税公課についても、父が全額負担し、修繕費用まで負担しています。
私は、なぜ使用貸借なのに、全額父が負担をしているのか?理解できません。
遺産分割は平等にしたはずなのに・・・。
使用貸借では、借主が死亡すれば、契約が終了する、とありますが、仮に父が先に死亡した場合は、私が相続人になるため、トラブルになるのでは?と今から不安です。
また、父の兄弟夫婦が住んでいるので、私が相続しても出ていけとは、いえないです。
方法としては、使用貸借契約を公正証書で結ぶ以外の方法はありますか?
また、私文書で結ぶ際にも注意点などがありましたら、アドバイスいただければ幸いです。
(例えば、契約終了後は現状回復して返却する(更地にして返却する)などの契約も可能ですか? 租税公課は、借主に負担もしてほしいです。)

固定資産税は、登記簿上の所有者がお父様であるとの前提で負担しているのではないかと思います。
固定資産税相当額を借主負担とする場合には、契約書上、賃料無償だが固定資産税のみ借主負担である旨明記しておく必要があるでしょう(判例上は固定資産税の借主負担は直ちに使用貸借性を否定するものではないとされますが、叔父様からの取得時効や賃貸借の主張を封じておく必要があります)。

対策としては、公正証書または私文書のいずれの場合であっても、できる限り返還時期を明確にしておく必要があります。はっきりと返還時期を定められない場合は、契約の目的並びに使用態様等を明らかにし、できる限り返還時期を特定しておくのが望ましいです。
明確に返還時期が定まっていない場合、使用目的に従った使用収益終了時期(民法597条2項)がいつかについて、もめるケースが少なくありません。

その他、ご指摘の通り、返還時の原状回復義務についても契約書できちんと定めておいた方が良いでしょう。
ただし、元々建物が存在していたのであれば、建物の収去義務まで認めるのは困難であり、収去の場合は貸主負担になると思われます。

2017年12月05日 15時07分

>遺産分割は平等にしたはずなのに・・・。
遺産分割協議書に、土地建物の使用について何らかの合意がないか確認してください。

使用貸借である以上、租税公課や修繕費用を家主が支払う必要はありませんので、何か約束事はないでしょうか。

時効については、確かに20年間、自分のものとして占有された場合には、時効取得される恐れがあります。

もっとも、自分のものとして占有する場合は、租税公課や修繕費用を支払うのが通常のため、現在父君がこれらを負担している状況であれば、時効取得される恐れは低くなります。
(そもそも使用貸借ということが立証できれば時効取得の主張は成り立ちませんが、その証拠をどうするか、というのが質問のご趣旨と思われます。)

権利義務関係を明確にするため、契約書を作成することが良いですが、具体的な注意点は一般的に上げることは難しいので、お近くの弁護士にご相談ください。

2017年12月05日 16時34分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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