口約束による土地の所有権についてです

User image 1 lu_44ef858dさん 2018年05月22日 09時01分

私の祖父が自身の弟に土地を譲ると口約束をして土地を譲りました。その後祖父の弟が亡くなり弟の息子さんがその土地に家を建てたのですがわたしの祖父は書類上は自分の土地であると主張しています。祖父も高齢なので相続に関して整理しておきたいと考えているのでしょうが、この場合土地の所有権は祖父と祖父の弟の息子のどちらにあるのでしょうか?

当初の贈与契約を認定できるか、贈与契約が成立していないとしても弟さんないしその息子さんの土地利用状況や建物の存続期間等の諸事情によります。

まず、1.①口頭での贈与契約も理論上は有効ですが、実際は贈与契約の成否自体が問題となる可能性があります。
②仮に贈与契約の成立自体を争わない場合、履行が終了していない場合は撤回できるとされ(民法550条但書)、土地の引渡しのみで履行終了と言えるか判例では必ずしも明確ではありません。学説上は引渡しのみで履行終了とする見解が少なくありません。
ただ、贈与の撤回を主たる問題とするよりは、贈与契約の成否自体が主たる問題でしょう。

次に、2.仮に贈与契約が成立していないとしても、弟さんないし弟の息子さんが平穏かつ公然に長期に土地を占有(利用)していた場合は、取得時効により所有権を取得する可能性があります。
固定資産税の支払は当然に取得時効の成否を左右するものではありません。
本件で短期取得時効の10年か、長期取得時効の20年のいずれかかという問題がありますが、弟の息子さんが土地上に家を建てて10年以上経過しており、その間土地利用に関する争い等がなかった場合、弟の息子さんに土地所有権の取得時効が成立する可能性があります。

2018年05月22日 09時20分

まずは、土地を譲る話の信ぴょう性ですね。
その話が出た理由や状況ですね。
真実、譲る気持ちでお話しされたなら、贈与
になりますね。
相手も登記ができないのでは、困るでしょう
から、話し合いで解決を図れるかどうか。
相手の息子さんは、祖父の承諾なくよく家を
立てられましたね。
名義は祖父名義なのでしょうから。

2018年05月22日 09時50分
注力分野
相続 離婚・男女 犯罪・刑事事件 不動産・建築 学校・教育

一般論としては、口約束でも、土地の所有権は移転します。
そして、登記の移転が未了でも、譲った当人は、相手に登記がないことを主張することはできません。

よって、講学上は、弟さん側に所有権があることになります。

もっとも、上記の一般論は、おじいさんが口約束で土地を譲ったことの証明がある場合です。

登記がおじいさんのままであれば、おじいさんが譲渡などしていないと主張すれば、譲渡の契約書などがない限りは、おじいさんに所有権が認められそうです。

もっとも、弟さんやその息子さんが、単独で又は数代に渡って20年以上、所有の意思を持って土地を占有支配していれば、時効により弟さん側が所有権を取得します。
この場合は、固定資産税の支払をおじいさんか弟さん側のいずれがしていたか、などの事情が重要になります。

2018年05月23日 01時06分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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