マンションを夫婦共有にするメリットは?

Legalus編集部さん 2014年01月07日

 マンションを購入する際、夫婦二人の名義にしたとします。
 この場合、もし仮にローンの契約者である夫が亡くなったら、妻に返済の義務はあるのでしょうか。
 また、夫婦二人の名義にすることにメリットはあるのでしょうか?

(40代:女性)

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Legalus編集部

     まず、最初の点についてですが、不動産の登記名義と夫死亡後のローンの返済義務とは直接関係がありません。ただ、夫が亡くなった場合、配偶者は相続となり(民法890条)、相続放棄をする場合等を除き、一切の権利義務を承継するので、ローンの返済義務についても承継され、妻に返済の義務が生じることになります。したがって、もし支払いたくない場合には相続放棄限定承認の手続をとることになります。

     次に、マンションを夫婦共有名義にするメリットですが、主に税金面です。

     まず、住宅ローン等を利用してマンションを購入した場合、「住宅借入金(取得)特別控除」が2人とも受けられます。これは、入居した年から一定期間、借入金の年末残高に基づいて計算された金額を所得税から差し引くことができる制度です(租税特別措置法35条)。

     次に、相続税対策になります。結婚して20年たつと「居住用財産の贈与の特例」が利用できます(相続税法21条の6)。これによって2000万円まで無税で配偶者に贈与できるので、夫の持分を妻に贈与し、共有登記することによって、将来少しでも相続税の節税が図れるわけです。

     第三に、将来マンションを売却するようなことが起こった場合、マイホームの売却価額が、そのマイホームの所得価額より高くて「譲渡益」が出た場合には所得税がかかりますが、3000万円以下なら税金はかかりません(「3000万円特別控除」:租税特別措置法35条)。夫婦共有名義であれば、夫婦2人分で最高6000万円まで控除が受けられます。

     また、逆に譲渡損の場合には「居住用財産買い換え時の譲渡損失繰越制度」(他の所得から控除してもなお引ききれない金額を3年間繰り越しできる:租税特別措置法41条の5)も、夫婦共有にしておけば2人とも受けられます。

     なお、妻に収入や財産がないのに共有名義にすると、妻の持分は夫から妻への贈与とみなされるので、注意が必要です。したがって、ローン返済額に対する負担割合に応じて共有登記をする必要があります。たとえば、毎月のローン返済額が25万円として、夫が15万円、妻が10万円を負担していたとすると、夫10分の6、妻10分の4という登記を行なう必要があります。

     他方で、夫婦共有名義にすることのデメリットもあります。共有不動産を売却する際には、夫婦双方の同意が必要ですし(民法251条)、万一離婚ということになった場合、残った住宅ローンの返済と絡んでトラブルの原因となることがあります。このあたりを念頭に置かれたうえで、検討されてはいかがでしょうか。

2014年01月07日

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