競売における対抗要件について

User image 1 なにしてんのさん 2017年01月28日 03時19分

賃借人については借地権登記日あるいは引き渡し日、
また担保権者側にとっては抵当権設定日となっていますが、これについて教えて下さい。

時系列で見ると、

地銀による抵当権設定

地銀破綻によりサービサーへの債権譲渡/抵当権登記

賃借人(店舗) 借地権登記はしていません

同サービサー関係会社(SPC)への債権譲渡/抵当権登記

となっている物件が競落された場合、最後の行の債権譲渡がなければ、買受人から立退き請求されれば従わざるを得ないと思いますが、その譲渡による抵当権登記日が賃借人入居(引き渡し)日より後になっている場合は、立退き請求を拒否して現状での契約を継続出来るでしょうか。

また、立退き請求を拒否した場合、買受人がどういった法的行為に出てくる可能性があるかと、それに対する対応策があれば教えて下さい。

質問の仕方がうまくなく申し訳ありません。

抵当権は物権(物に対する権利)としての効力を有しており、特定の債権担保を目的として抵当権が設定された場合、被担保債権が譲渡された場合であっても、当初の抵当権の効力が存続します(「随伴性」といいます)。
したがって、本件においてもSPCにより抵当権が実行された場合、買受の時から6か月間は明渡猶予が認められますが(民法395条)、それ以降は、買受人との合意がない限り、立退きが必要になります。

賃借人が立ち退きを拒否した場合、買受人は引き渡し命令申立を行ない(民事執行法83条)、強制執行を行なってくる可能性があります。
買受人に対し早期退去に応じる代わりに転居費用の支払いを交渉する方法も考えられますが、いわゆる競売専門不動産業者の場合、一切金銭の支払いには応じないとする会社も少なくないので、注意する必要があります。

2017年01月28日 15時55分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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