弁護士コラム

【貸主側】賃貸借契約を解除するには?②通知書の記載内容

[投稿日] 2017年07月28日 [最終更新日] 2017年08月30日
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氏家 悠 横浜横須賀法律事務所

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滞納賃料の額が計算できたら、賃借人に対し、通知を作ることになります。

この通知の記載内容として重要なのは、①契約内容を特定すること、②入金期限を明示すること、③期限までに支払いがない場合に解除する旨を明示すること、です。

①契約内容の特定

貸している物件の不動産登記事項証明書を参考に (a)対象物件の情報を記載し、賃貸借契約書を参考に(b)賃料等の金額、(c)賃料等の支払方法(毎月)、(d)契約期間を記載するようにしましょう。(a)対象物件の情報として、不動産登記事項証明書からどのような要素を抽出するかについては、次の表示例を参照してください。これらの情報を記載しておけば、どの契約を解除したのかが一義的に明らかとなります。仮に訴訟になった場合にも、解除された契約を適切に示すことができます。

②入金期限の明示

入金期限を設定することは、解除の有効性を基礎づけるために重要な事情となります。

たとえば、賃貸借契約書上「賃料1か月分の支払いを怠った場合は、何らの催告を要せず、解除できる」旨の規定が定められており、この規定に基づき、催告を行わずいきなり解除したとしても(無催告解除)、裁判所がその解除を必ず有効と判断するかはわかりません。裁判所は、「賃貸借契約は継続的な信頼関係のうえに成り立つもの」という前提に基づき、この信頼関係が破壊されているような状態が生じている場合に限り、無催告解除をを認めるという判断枠組みを採用しています。

当該ケースで、この「信頼関係の破壊」状態が生じているかの判断は非常に難しいため、無催告解除規定があるケースであっても、念のため催告解除を選択したほうがよいでしょう。催告期間(入金期限)は、本書面到達後7日以内とすることが一般的です。

③期限までに支払いがない場合に解除する旨の明示

たとえば、「万一、上記期限までにお支払いがない場合、改めて解除の通知をなすことなく、上記期限の経過をもって当然に本契約は解除されたものとし、ただちに本物件を明け渡していただきます。」という文言を盛り込んでおくことで、入金期限後に改めて解除通知を送るという手間を省くことができます。

 

            

コラムの内容は更新時のものであり、最新の情報と異なることがあります。

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