駐車場所有権トラブルについて(其の二)

User image 1 ゆうゆうさん 2017年03月29日 23時27分

ポイント:
① 解約は遅くとも1ヶ月前に申し出る事と契約書に記載されておりますが、契約書自体が無効である事(契約書上の契約期間が満了している為)。
② 土地所有権が現管理人からA氏に渡っている事。
③ 翌月分の賃料を既に支払ってしまっている(銀行振り込み)事。
④ 現管理人からも○○住宅からも今回の一連のトラブル?に関して一切報告を受けていない事。
※どちらかはわかりませんが、トラブルがあるなら事前に借主に対して報告義務があると私は考えます。
⑤ 4日前の突然の新規契約指示。
⑥ ○○住宅は地元では評判が悪い(反社勢力との繋がりも噂されている)。
⑦ 管理会社変更の案内には「当駐車場を閉鎖」と記載されている。

私が出来る事、するべき事、賃料を取り戻せるかについてご回答頂けますと幸いです。
また、今回の一連のトラブル?は今後どうなるのかについてもご回答お願い致します。

脈略のない長文・乱文大変失礼致しました。

1.まず、新所有者A氏との関係において、現在駐車場契約を対抗することはできず、新規の駐車場契約を締結しない限り、不法占拠状態となります。競売による取得となると、背信的悪意者としての例外も認められないでしょう。
 私有地となると、強制的なレッカー移動は困難ではないかと思いますが、別途裁判所への引渡命令申立てによる撤去請求や、撤去完了までの賃料相当損害金を請求される可能性があります。

2.次に、現賃貸人との関係についてですが、翌月分賃料支払済みとなると、少なくとも1か月分については更新の合意があったということになるかと思います。
 そして、理論上は他人物賃貸借契約も有効とされます。
 しかし、上記の通り土地所有権移転について事前の説明もなく、新管理会社から「当駐車場を閉鎖」との掲示がなされている点に照らせば、現賃貸人が使用収益させる義務を果たせるとは言えず、1で述べた通り新所有者からの損害賠償請求を受ける可能性もあります。
 そうすると、現賃貸人には所有権移転についての説明義務違反があり、もはや駐車場の適正な管理を期待できないとして、利用者から4月分の駐車場契約の解除が認められるべきでしょう。

3.以上を踏まえると、新所有者との駐車場契約締結に不安があるのであれば、4月1日からは別の駐車場に変更した方がよいでしょう。
 3月31日までに現賃貸人が無断で自動車の移動や破損を行なえば、窃盗罪や器物損壊罪に該当する可能性があり、実際にそこまでするか否かはわかりません。不安であれば、直ちに変更するか否かはご相談者様の判断になります。

4.駐車場契約解除が有効な場合には、4月分駐車場代の返還請求は可能です。
 ただ、上記はあくまで当職の個人的見解であり、現賃貸人が解除の有効性を争ってきた場合には、訴訟提起等の法的手続が必要となります。
 したがって、現実の返還の可否については、確たる見通しは申し上げられないということになります。

2017年03月29日 23時58分
お礼メッセージ

小川先生

いつもご丁寧にまた、ご親切に詳しいご指導、アドバイスを頂き誠に感謝申し上げます。
大変勉強になりました。
一晩熟考し、地元でトラブルに巻き込まれるのも今後の事も考え不安ですので、
昨日、新しい月極駐車場を契約し、早速今日から停めさせてもらっております。
田舎で情報が早い為、新しく借りた駐車場の管理人の方(個人)も現在の駐車場の管理人が土地所有権で揉めている事は知っておりました。
もちろん私も今回の件についてあまりペラペラと喋って現管理人から名誉棄損等で告訴されても困ります為、やんわりとしか話しはしておりません。
また、新しい駐車場の管理人は事情を考慮し、本日から明日までの3月分と4月分については要らないと言ってくれました。
涙が出るほど有り難いと思いました。
現在の駐車場にはこれから解約の連絡を入れます。
一万円の返還請求についてですが、一万円は大変貴重なお金ではありますが、無用なトラブルに巻き込まれないのであれば弁護士に1時間相談させて頂いたと考え止めておきます。
まだ予断は許せませんが、だいぶ心は楽になりました。
改めまして有難う御座いました。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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