弁護士コラム

不動産・建築

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不動産所有者が行う事業方式(その3の5:権利調整 - 物納対策) 不動産・建築 2020年05月13日

1 物納とは、一般に、相続税の納税を金銭以外の他の資産で納付することです。 地主にとって、貸宅地のままで相続が発生すると、相続税評価額を基準に、その底地の割合で評価されますが、 貸宅地は、収益性が低いため、時価そのものは、かなり低いのが通常で、借地人がいるために簡単に換金もできませんから、 貸宅地は、地主には、流動性の乏しい資産ということになります。 ...

不動産所有者が行う事業方式(その3の4:権利調整 - 共有対策) 不動産・建築 2020年05月13日

1 不動産の共有の問題点 (1)不動産の共有とは、1個の不動産(土地または建物)を、複数の所有者(共有者)が権利を分け合って所有することです。 登記簿に、共有持分2分の1とか書いてあるやつです。 共有物の処分や管理は、法律上、各共有者が単独で自由にできないため、共有者間で意見を調整し、合意する必要があり、 場合によっては、これが結構面倒なことになったり...

不動産所有者が行う事業方式(その3の3:権利調整 - 貸宅地の整理) 不動産・建築 2020年05月12日

1 貸宅地とは、借地権の底地に対する地主側からの呼称。 一般には、貸宅地の整理のことを借地権の整理と称することが多いが、土地の権利調整コンサルの依頼は、 地主側からがほとんどであるため、地主側からの視点で貸宅地の整理と言うことも多い。 貸宅地の対象になる土地は、ほぼ全てが旧借地法に基づくものといってよく、しかも、そのほとんどが 戦前からのものなので、都...

不動産所有者が行う事業方式(その3の2:権利調整 - 固定資産の交換) 不動産・建築 2020年05月12日

1 総論 等価交換による事業は、主として土地の一部を建物に組み替えることを目的とする「立体買換えの税制の特例」 を利用するものであるのに対し、固定資産の交換は、固定資産の交換における税制の特例を利用して、固定資産どうしを交換し、 不動産を整理集約して事業化を図るものである。 何カ所にも渡って存在している不動産を、この特例を使って一箇所に集約し、その上で...

不動産所有者が行う事業方式(その3の1:権利調整 - 総論) 不動産・建築 2020年05月12日

1 意義 権利調整とは、貸宅地・貸家(借地・借家)の整理、密集地などでの事業化に際しての複数地権者の 取りまとめや、事業推進等を目的とした固定資産の交換、ひいては物納対策などが挙げられる。 2 権利調整としては、 不動産を整理集約して事業化を図るための「固定資産の交換」、 貸宅地と借地権の交換等の「貸宅地の整理」、 相続税納税のための「物納対策」などが...

東京オリンピック延期決定 不動産・建築 2020年03月25日

ついにコロナウィルスの影響で、東京オリンピックの延期が決定してしまいました。 開催の直前で延期という、前代未聞の事態となりました。 日本は今年の開催に向けて準備をしてきましたが、延期の対応を迫られることになります。 これにともなって、契約の変更や解除などの事態も生じるかもしれません。 経済情勢の混乱が起きるでしょう。 これまでの契約の見直しを迫られます...

新型コロナウィルスの影響力 不動産・建築 2020年03月18日

連日の報道で「新型コロナウィルス」がとどまることを知りません。 政府は対策を打ち出し、アメリカでも総額1兆ドル(約107兆円)の景気刺激策の検討を始めることが報じられました。 それほどまでに「新型コロナウィルス」の世界的にも影響力は大きなものとなっています。 コロナの影響で長期的に景気が悪くなると、不動産価格が下落する恐れがあります。 不動産価格への影...

賃料減額という方法 不動産・建築 2020年03月10日

「テナント」にとって、賃料は大きな負担です。 賃料は入居する際、不動産会社などの言い値で契約してしまいがちで、あまりその時に交渉することは少ないでしょう。 そのため、大きな負担になっている賃料をそのまま高いままで支払っているケースが多くみられます。 これを下げることができたら、テナントの負担は減りますし、「経営の助け」になるでしょう。 弁護士は「賃料減...

不動産所有者が行う事業方式(その2:等価交換) 不動産・建築 2019年09月24日

所有する不動産を使用して 節税その他の目的で何らかの事業を行う場合 事業方式としては 事業受託方式、等価交換、権利調整、定期借地権・定期借家権 等々が考えられます。 事業受託方式について先に説明しましたので 次は、等価交換について。 等価交換とは、 土地所有者が土地を、 ディベロッパー等の事業主体が建築費等の事業資金を、 それぞれ出資し、 共同事業のパ...

不動産所有者が行う事業方式(その1:事業受託方式) 不動産・建築 2019年08月18日

所有する不動産を使用して 節税その他の目的で何らかの事業を行う場合、 事業方式としては、 事業受託方式、等価交換、権利調整、定期借地権・定期借家権 等々が考えられます。 まず、事業受託方式ですが、 これは、 マンションやビルなどを自ら建設して賃貸事業を行おうとする 事業主から、 事業の企画・立案から建物完成や運営管理までの 全ての事業遂行に関わる業務を...