借地上の建物をリフォームし貸したいのですが

User image 1 2ssiさん 2017年01月18日 04時34分

名古屋に住む父が亡くなって、私はその場所に住めないので、父の家をリフォームして人に貸したいのですが、この場合、土地所有者の同意は必要でしょうか?また、同意されない場合、相続した借地権はどうのようにすればよいでしょうか?
今わかっている状況は、
・戦後すぐに借りた土地で50年以上経過しており、当時の地主さんの好意で家を建てさせてもらったらしく、契約書は存在しません。
・土地は接道しておらず、地主さんの路地を通らなければ市道に出ることはできまん。
・不動産屋さんの話では商業地域という周辺状況から6~9万程度の地代かと思われますが、4万という地代で借りていたそうです。
・地主さんから何度か値上げ交渉があったそうですが、払えないため据え置きにしてもらっていたとのこと・・・
以上、借地権といっても厳しい条件ですが、なにか良い方法はありませんか?
地主さんもかなり苦しく、借地権の買取まではできないまでも、借地権・底地権の清算をしたい意向はあるようです。

1.建物自体の所有者がご相談者様であり、建物を賃貸するにすぎない場合は、借地権の転貸には当たらず、法的には土地所有者の同意は不要です。トラブル防止のためには、一言断っておいた方がよいかと思いますが。

 これに対し、建物の所有権自体を譲渡する場合は、同時に借地権の譲渡にも当たりますので、土地所有者の同意が必要です。

2.土地賃貸借契約が戦後間もないということになると旧借地法の適用になります(借地借家法附則3条)。
 そして、契約書がないとなると、非堅固建物と推定され(旧借地法3条)、契約期間は30年となりますが(同法2条1項)、30年以上経過しているため、更に30年分更新されたものとみなされます(同法4条1項)。

 借地契約満了時には賃貸人土地上の建物の買取を請求できますが(同法4条2項)、あくまで契約満了時の請求権であり、現時点で買い取りを請求できるわけではありません。

 建物が老朽化して時価がゼロに近い点や、長期間相場より低い地代で据え置いていたという経緯に照らすと、地主さんににあまり強く権利主張をするのは困難かと思います。
 
 ただ、地主さんも借地権の清算をしたいようですので、例えば家の取壊費用の全部または一部を地主さんに負担して頂いた上で借地契約を終了するという形ができないか交渉してみる、という方法が考えられます。 

2017年01月18日 10時20分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

関連Q&A

リフォーム後のトラブルについて

新築・リフォーム 2021年03月22日

よろしくお願い致します。 リフォーム業者の対応に困っています。 外塀と郵便ポストをリフォームしました。 外塀の代金については、工事前に全額前払いと言われたので全額支払い済みです。 (特注のタイルでしたので全額前払いと言われましたが、後...

実家を親戚に使用貸借していた。リフォーム費用を請求されているが支払う必要はあるのでしょうか。

新築・リフォーム 2020年12月06日

実家を夫側親戚に使用貸借していました。 貸す前に『長期間放置していたからかなり片付けが必要になる』と伝えており 親戚は実家を内見し、その上で『片付けは自分たちでするから貸してくれ』と借りることを決めました。 私は片付け費用の足しに、と...

リフォーム不備、契約不履行

新築・リフォーム 2020年03月30日

先日、リフォームの件で相談させていただきました。 システムキッチンのガス漏れ、バスの水漏れ、ドアの開閉不能、換気口の不備等々、 色々ありました。 売主側の弁護士は契約不履行に当たらないと言われているようです。元々リフォームした下請会社...

リフォーム不備への損害賠償

新築・リフォーム 2020年03月24日

フルリフォーム済みの中古マンションを3000万円で購入しました。 引き渡しが完了し入居したら、ドアが閉まらない箇所が2箇所、排気口の未修繕が6箇所、リビングの床が浮いている、システムキッチンのガス漏れ(ガス管に未接続) システムバスの...

弁護士Q&Aを検索

問題は解決しましたか?

弁護士を検索して問い合わせる

弁護士Q&Aに質問を投稿する