賃貸借契約の内装工事トラブルです

User image 1 セーヌ川さん 2017年03月22日 03時01分

先日店舗の賃貸借契約を締結し鍵の受渡しを完了し改装工事の打ち合わせを貸主、仲介業者(貸主指定)と3者で行い「契約書の記載通り書面で工事の申請ののち工事を行うように!」と貸主より申し受けたので仲介業者に手違いが有ってはいけないので、工事業者を紹介して頂き仲介業者に貸主への書類の提出や申請を依頼したのち工事が開始されました。ところが、貸主が未申請で工事が行われたと、工事の中止を求められ中断しました。仲介業者を呼び説明を求めると、「お詫びに工事が伸びた分の賃料分を手数料より返還する」(録音あり)とのことで、貸主の指示で1級建築士の図面を提出を条件に申請を要求され後日提出するが、工事の再開は認めてもらえず無理難題の要求ばかり、「気に入らなければ壊した物(前契約者の設備で建物は触らず)をもと通りに」(録音あり)最終的に「壊した物を修繕する保証金を積むなら直ぐに工事をしても良い」(録音あり)金額を了承し、工事の手配と商店街の申請(貸主の印鑑あり)並びに商品と什器等発注を完了後に帰社しました。 その後仲介業者から電話で「先に工事を始めても良いとのことでしたが、入金完了まで工事を中断また、修繕の保証金を通常の賃貸借契約書の保証金に増額し、契約書のまき直しを」と要求されたので、当方は「あくまで修繕の保証金として記載して欲しい」と申し入れたのですが、2日たっても貸主からの返答も無いので工事ができない状態です。 壊した物も建物内の5年間使用していないリフトの壁の一部と前契約者の使用していた展示什器の一部だけです。 このまま返事が無ければ現状のまま営業を開始したいのですが、契約書に「建設使用許可後において営業許可申請をなすこと。」と記載があるのですが、営業は可能でしょうか? 録音した会話にも貸主が「壊した物は元に戻らないのだから」と言いながら無理難題の要求! このままでは商品や設備の支払いも厳しく会社を潰してしまいそうで不安です。 何かいい方法は無いでしょうか? 現在、工事業者が保険で治せないかを調査中ですが、難しいようです。 何卒、よろしくお願いします。

原則論としては、契約書の条項に従って営業を行なう必要があります。

しかし、本件において、上記事実関係を前提にすれば、貸主による事実上の工事妨害のような行動が原因で、建設使用許可申請ができない以上、形式的に上記契約書の条項を適用して営業許可を認めないことは、個人的見解ですが信義則に反するのではないかと思います。

貸主に対する信義則違反の主張が必ず認められるとは限りませんが、ご指摘の通り、このままでは営業損害も拡大し、会社の存続にも支障が生じるおそれがあります。そのため、どちらのリスクが大きいかを比較して判断頂くことになるかと思います。
あくまで貸主側が営業を認めないのであれば、貸主における使用収益させる債務の不履行として、営業損害についても賠償請求を行なってもよいのではないかと思います。

2017年03月22日 10時00分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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