賃貸契約において、死亡、失踪、その他理由により連帯保証人がいなくなった場合の対応について

User image 1 lu_d96215beさん 2019年05月19日 23時06分

家主をしております。
保証人が外れてしまった場合の契約に間違いや穴がないか確認をしたいです。
以下のケースに応じて、どのような対応になるか教えてください。

●連帯保証人いなくなってしまった場合(死亡、失踪、その他個人的な諸事情によるものも含めて)

質問① 保証人がいなくても担保できる家賃前払い(数ヶ月~1年分)を求めることで保証人がいない状況を解消する。
とした場合、現契約をいったん解約し、新たに契約をしなおして、契約することになりますでしょうか?
それとも、前払い分の家賃を敷金・保証金に追加した旨の記載に留めるのでしょうか?

前提として、現在の契約は事業用建物の賃貸契約になり、普通賃貸契約になります。

契約をやりなおす場合、その契約を定期借家契約にすることで多少は家主側の負担は減ります。
そこで、定期借家契約の契約書を作成する上での注意点もあわせて教えてください。

注力分野
相続 離婚・男女 犯罪・刑事事件 不動産・建築 学校・教育
ベストアンサー

契約はなおも有効に成立しているため、新たに契約し直すまでの必要はありません。
ただし、交付される金銭の意味合いや、契約終了時に返還が必要か否かは、書面ではっきりさせておくのがよいでしょう。

定期借家契約は、契約前に更新のない定期借家契約であることの説明を書面を交付して行うこと、定期借家契約自体を書面(公正証書がよいでしょう。)で行うことが必要です。

2019年05月19日 23時27分
補足質問
User image 1

lu_d96215be - 2019年05月20日 11時52分

定期借家契約に切り替えせず、普通賃貸のまま進める場合に交わす書面に記載する事項として

・保証人の代わりとして家賃半年分前払いと定める。
・借り主申し出による家賃への充当はできないものとする。
・延滞が2ヶ月を超えた場合、契約期間に限らず、1ヶ月以内に必ず退去するものとする。
 その際の残金は違約金、遅滞家賃として返還しない。

このような追記事項を考えていますが、法的に問題がある点があれば教えてください。
また、他に追記したほうがよいこうもくがあればアドバイスいただけますと助かります。
補足回答
Resized avatar mini magick20170705 17287 1tr6h8n

丸山 紳 弁護士 - 2019年05月20日 17時06分

「延滞が2ヶ月を超えた場合、契約期間に限らず、1ヶ月以内に必ず退去するものとする。」との条項は、無効な記載になる可能性があります。

「その際の残金は違約金、遅滞家賃として返還しない。」という条項は、「遅滞家賃」は省いた方がよいです。
そのままでも適法になる可能性が高いですが、違約金として返還しないということであれば、より適法です。

それ以外は、特に問題はないと考えますが、無難に、作成は専門家に任された方がよいと考えます。
補足質問
User image 1

lu_d96215be - 2019年05月20日 19時22分

何度もありがとうございます。

延滞が2ヶ月を超えた場合〜 の条項が無効となる場合はどのような条項がよいでしょうか?

退去に関して不安を払拭したいのですがどのような条項が適当でしょうか?
補足回答
Resized avatar mini magick20170705 17287 1tr6h8n

丸山 紳 弁護士 - 2019年05月20日 21時15分

賃貸借契約の解除は、貸主と借主の信頼関係が破壊されて初めて認められます。

賃貸期間に関わらず、未納が2ヶ月貯まれば、常に信頼関係が破壊されたとして当然に解除できるというのは、無理のある感を否めません。

なので、仮に記載するのであれば、連続3ヶ月の未納など、信頼関係が破壊されてもやむを得ないといえる事情にすべきです。

ただ、契約書にいくら記載しても、相手が居座れば裁判になります。
裁判では、契約の有効無効よりも、信頼関係が破壊されているかどうかが判断されます。
この点は、家賃未納で解除する限り、契約書に書いてあっても書いていなくても同じです。

ですので、退去条項は、あまり無理に記載するまでの必要はありません。
お礼メッセージ

大変分かりやすい説明ありがとうございます!
お陰様で方向性も決まり助かりました!
条項の詳細は弁護士と相談し決めたいと思います。

ありがとうございました!

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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