築年数をごまかされノミ大発生のテナント 移転なのか立ち退きになるのか、その際の費用の請求はできますか?

User image 1 komaさん 2019年07月03日 15時32分

一軒家をテナントとして借りて4年半。
3年前より一定時期(5月から7月)に天井から生き物の物音、獣臭や排泄物のようなにおい、6月後半から大量のノミが発生。
当初は自分たちで大量のバルサンで対応しましたが、それでも毎年ノミが出ます。常に清潔な状態です。運よくお客様がいる場所には出ておりませんでしたが、2018年はあまりにも大量のノミが発生し、あるスタッフは全身50か所以上刺されノイローゼ状態もなりお客様のスペースにも発生しました。
2018年
さすがに不動産会社に連絡し、大家が掃除業者(大家知り合い)を手配してくれて数日おきにガスをまいてもらいました。それでも2日間くらい経つとまたノミが現れ、心身ともに疲労困憊になりながら大掃除し、自分達でどこに発生原因があるのかを探しました。
増築されている場所に開かずの扉があり入居した日以来開けると大量のノミが飛んできました。発生場所らしき所は天井も腐り、木は食べられ、木くずや毛のようなものが大量に落ちていました。すぐに不動産会社にも掃除業者にも連絡し、対応をしてもらいました。
とりあえず修繕業者(大家知り合い)が板を打って綺麗にしてくれました。
業者の対応はすべて大家負担です。ただすべて手配する業者は大家の知り合いです。
掃除業者の方と話をしている中で「この場所でやり続けるの?」「退去とか考えているの?」「大家も気になっているみたいです」と言われました。
もちろん駆除など対応するために数日営業できず営業停止のような状態になり、これが一番困りました。
2019年
今年もノミが出てしまい不動産会社に連絡したところもうこちらでは対応できない、自分達でやってくださいと言われました。
それでも掃除業者から連絡があり、「大家がやってあげてくれと言われたので」とガスをまきにきてくれました。1回は大家が負担するがその後は自分達でやってくれとのことでした。
去年板を張り綺麗にした場所の点検口を開けてみると、そこにはまた小動物の毛がついており、何者かが侵入している様子でした。
一時的にノミの発生場所を綺麗にしたものの、まだ内側は以前と荒れている状態です。
薬品を撒いた後、不動産会社から電話があり、「ちゃんとテナントとして貸せている状態じゃないので移転を考えてくれませんか?建物がどうしても老朽化で古くなっている。なので今すぐとは当然難しいとは思うのですが家主様の意向としてはそういうことをご検討の1つとして考えて頂けないかと」と電話がありました。
物件情報には築S45と書かれていましたが、業者、大家とのやり取りの中での話や、この建物を知っている近所の方やお客様と話していると築年数が明らかにおかしいと思い、先日法務局に行き調べました。
その結果、S9年(築85年)でした。

契約書には
「乙は明け渡しの際に移転料、立退料等の請求ならびに乙の付加した造作物その他について買取等の請求をしてはならない」と書かれています。
実質、営業も数日できまずスタッフは3年連続で大量にノミに刺されています。
お客様と接する場所にも出ており、とにかく営業に支障も出ています。
この場合の移転料?立ち退き料?営業にも支障が出ている費用などはどうなりますか?
やはり請求できないものでしょうか。

上記特約に関わらず、本件では築年数に付き事実と異なる説明を行なっており、築年数が古いが故にノミが大量発生するのであれば、そもそも説明義務違反や使用収益させる義務違反であって上記特約は適用されないというべきでしょう。本件のようなケースでは、賃料が極端に安い等の特段の事情のない限り、特約の適用による免責は使用収益させる義務や修繕義務の免責に等しく、公序良俗に反するというべきでしょう。

一般に、普通借家契約の更新拒絶の場合も、移転費用や休業損害等の補償は必要とされます。
本件では、契約時の築年数説明義務違反の点を重視するか、それとも契約後の修繕義務履行の不十分性を重視するかという問題はありますが、いずれにせよ、移転費用や休業損害の請求は可能と解すべきでしょう。

2019年07月03日 16時26分
お礼メッセージ

早速のご返答ありがとうございます。
賃料は滞納したこともありませんし、全く安い賃料ではないと思います。
移転が決まったわけではありませんが、こちらからの「移転します。」を待っているような状況です、、、
請求のタイミングや請求先は不動産会社あてでしょうか?
移転費用や休業損害はどのような形で請求するべきかアドバイスがあればお願い致します。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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