シェアハウスの定期建物賃貸借契約で、独立した書面の事前説明書の交付と説明がない場合、無効になるのか?

User image 1 lu_b75b33e9さん 2020年01月22日 00時25分

現在、シェアハウスに住んでいます。定期建物賃貸借契約です。
貸主が管理会社で借主が自分です。そしてオーナーが存在します。物件自体の所有はどちらかわかりません。
契約書はあります。契約時に規約等の説明を受けサインしました。ですが契約時に、独立した書面での事前説明書の交付と説明はありませんでした。

先日、2年契約の終了45日前に「契約更新しない」等のメールが届きましたが、借地借家法38条4項により
『賃貸借の期間が「1年以上」である場合、建物の賃貸人は、期間の満了の「1年前から6月前」までの間(通知期間)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない』

上記の説明をしたところ、「6か月間の定期建物賃貸借契約で再契約したい」と現在、提案されています。ですが、再契約はしていません。契約終了まではあと40日前後ですが、希望は、さらに長期の期間住みたいと考えています。

そもそも、契約時の事前説明書の交付と説明がなく、この契約が無効だったのではないか、と考えております。
実際に、このようなWebの記事を多く見かけるため、当てはまっているはずと思っていますが、自信がありません。
シェアハウスの場合や、サブリース契約の場合、または自分が賃借人でなく転借人であった場合など、特殊な条件によっては「契約時の独立した書面での事前説明書の交付と説明がなくても、有効である」という場合があるのか知りたいです。

下記に先生方への、質問をまとめます

①定期建物賃貸借契約書とは別の独立した書面での、事前説明書の交付と説明を受けていない場合、その定期建物賃貸借契約は有効なのか?無効なのか?

②最高裁判例(最高裁平成24年9月13日判決・民集66巻9号3263頁)の借地借家法38条1項、2項の判例結果の賃借人には、シェアハウスの入居者にも当てはまるのか?

③上記②が当てはまる場合、判例通りに「約定期間の経過後,期間の定めがない賃貸借として更新されたこと(法26条1項)」となるのか?
これは今回のケースでは、賃貸人が6か月前までの通知を怠っていた中で、契約時の事前説明書の説明と交付がないため、今回の契約は定期借家契約でなく正当事由がない限り更新される普通借家契約に法定更新された」と解釈できるか?

⑤もし、シェアハウスの管理会社が「賃借人兼転貸人」で、入居者の私が「転借人」の場合、定期建物賃貸借契約をする際は、契約書とは別の独立した書面での事前説明書の交付と説明は必要か?また、交付と説明がなかった場合、無効となるのか?

①②御指摘の最高裁判例(以下、「平成24年最判」といいます。)の文言を読む限り、建物賃貸借契約における借地借家法38条全般の適用に関し判断していると解され、類型による限定は行なっていません。
したがって、私見ですが、シェアハウスやサブリースについても該当すると解されます。なお、平成24年最判の事案は、賃貸人が不動産賃貸会社、賃借人が外国人向け短期宿泊施設を営業する会社の様です。
そうすると、本件では、原則として定期建物賃貸借の要件を満たさず、普通借家契約と解すべきでしょう。

③上記の点を前提とする限り、契約時に十分な説明がなかったとのことですので、原則として普通借家契約と解釈可能でしょう。

⑤(④の間違い?)別個の書面交付と説明が必要であり、なかった場合は、原則として「定期借家条項」に関しては無効というべきでしょう。
ただし、平成24年最判では「定期借家条項の無効主張が信義則に反する」場合には無効主張が許されない可能性を指摘しています。そのため、例えば賃借人が法的知識を有していて定期借家契約であることを十分に理解しており、定期借家契約であることに争いがなく、定期借家契約と解しても不合理とは言えない場合などでは、無効主張が認められない可能性もゼロとは言えません。

2020年01月22日 09時55分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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