賃貸借契約後の解約。仲介業者への仲介料・違約金はどうなる?

User image 1 lu_8bd152e1さん 2020年02月14日 20時29分

賃貸借契約書・重要事項説明書の捺印・決済金入金等が完了しています。契約日は4月でまだ鍵は渡していません。
契約は成立している、と考えています。
契約者の一方的な解約依頼がありました。通常解約(2カ月前通知)として問題ないと思うのですが、特約事項と
して以下の記載があります。
①1年未満の解約違約金賃料2ヶ月分
②半年間は解約不可
上記特約は通用しますでしょうか。(①②各々可否をお願いします)この特約は仲介業者への仲介料が高額なため
に記載してあります。
決済金全額返金で契約解除した場合、仲介業者へ仲介料の返金要求は可能でしょうか?
契約解除の場合はやはり契約者への違約金請求は難しいでしょうか?(3ヶ月ほど部屋を押さえていました)

①事業用賃貸借契約ではなく、一般消費者に対する居住用賃貸借契約という前提であるならば、①②いずれも制限される可能性が高いでしょう。
賃借人からの解約における2か月分の違約金請求に関し、一般的な居住用賃貸借契約において1か月前予告が可能とされている点を踏まえ、消費者契約法9条1号、10条等に照らし、賃貸人の損害は賃料1か月分に限定されるとした簡裁判例があるようです。
他の裁判所で異なる判断となる可能性もないとは言えませんが、賃借人が全額の支払いに応じない場合、法的手続きが必要になる可能性があります。

②仲介業者の仲介手数料に関しては、宅建業法46条及び国土交通省告示により、原則として各当事者から賃料1か月分の55%(税込)まで、例外的に双方の同意がある場合は賃料1か月分の110%(税込)までと制限されています。
宅建業法は行政規制であり、宅建業法違反が直ちに公序良俗違反に当たるかという問題はありますが、明確に上限が定められている以上、宅建業法違反の報酬を仲介業者が受領しているのであれば、超過分については返還請求可能というべきでしょう。
また、上限範囲内の報酬相当額について直ちに返還請求できるか否かはともかく、仮に仲介業者に契約違反行為があった場合には、別途損害賠償請求する余地がないとは言えません。

2020年02月14日 23時18分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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