テナントビルの賃料に不満!

User image 1 匿名ユーザーさん 2014年01月07日 04時16分

 私の会社は、8階建てのテナントビルに入っています。1年程前から空室が目立つようになり、ここの管理会社が募集の広告や地元不動産会社に案内をしているのですが、その募集テナント料金が、なんと、現在入居している会社(当社含む)の契約よりも低くなっています。
 この件で管理会社に文句をいい、減額してくれと要求しましたが聞き入れてくれません。その担当者に、ひとごとのように「うちの会社は、融通が利かないんです。このような件で出居されたところもあります。実は、このビルの各社さんとも、契約坪単価が違うんです。」と。
 いっそ、このビル内のテナント各社に、私の要求に対する同意を求める署名回覧でもまわしてやろうかとも思っていますが、何かこの問題の解決に実効性のある法律があるんでしょうか?

(20代前半:男性)

匿名弁護士

 不況が長引いているせいもあり、テナントビルの経営は大変厳しいものがあります。 従来のテナントが支払っている賃料よりもはるかに低い賃料で募集がなされているケースも多くみられるようです。

 御社のような従来のテナントがこのことを知った場合、「今の賃料を、募集している水準まで下げてくれ。」と言いたくなるのももっともなことといえるでしょう。
 実際、こうした賃料改定をめぐる紛争は最近になって急増しているのです。

 この点、借地借家法32条(旧借家法7条)は、以下に述べるような一定の条件の下、賃借人の借賃増減請求権を認めています。

 ご相談の場合に即して申しますと、建物の賃料が、土地・建物の価格が低下するといった経済事情の変動により、または、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった以上は、契約の条件にかかわらず、テナント側から、将来に向かって建物の借賃の額の減額を請求することができるのです。

 ただし、一定の期間建物の借賃を減額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います。
 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた人は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができます。
 ただし、その裁判が確定した場合に、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければなりません。

 とはいえ、契約を締結した当時と比べて非常に大きく事情が変動した場合には、減額請求が認められる場合もあります。

 では、賃料減額が認められた場合、預託した敷金・保証金の一部を返還するよう請求することは可能でしょうか。
 敷金や保証金は、通常、賃料の何ヶ月分という形で定められているのが通常ですから、一ヶ月分の賃料の金額が減額されたことにより、敷金や保証金の金額も減額になると考えることも可能です。
 この問題は、敷金・保証金の法的性質、算定方法等、様々な要因を総合的に考えて判断されることになります。
 この点については、賃料減額の際に敷金・保証金の運用利益の控除が考慮されていたという理由で、敷金・保証金の一部返還を認めなかった裁判所の判断があります(東京地裁平成8年10月28日判決)。

2014年01月07日 04時16分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

関連Q&A

親族に直接住居を貸す場合の注意点は?

不動産賃貸 2021年06月05日

2世帯の戸建て住宅を所有していますが、1世帯は自身で居住、もう1世帯は空室となっています。この度、孫に直接安価に貸し与えたいのですが、不要なトラブルを避けるため、口約束でなく書面を交わしておいたほうが良いと考えています。その際の注意点...

事業用定期借地権の契約更新における空白期間について

不動産賃貸 2021年05月27日

現在、事業用定期借地権での契約で事業者に事業用地の貸し付けを行っています。 このたび契約期間が満了となりますが、事業者から契約の更新(再契約)のご希望があり、当方も契約の更新を希望していたため公正証書により再契約をすることとなりました...

入居者から雨漏りの報告の放置による家屋価値劣化に対する善意管理義務責任

不動産賃貸 2021年04月26日

転勤で自宅を賃貸借しています、10年近く貸していた入居者が転出した際、4〜5年前に二階で雨漏りがありシミが出ていたが床迄水が落ちて来る程で無かっので言わ無かっとの事でした。 家には火災保険を付保してますが、時効3年で風災申請も出来ませ...

立ち退き料について

不動産賃貸 2021年03月30日

ビルテナントの開業歯科医院ですが、1年後にビル建て替えのため退去を申し渡されています。30年余り普通借家契約でしたが、4年前の更新時にオーナーの要望に応じて定期借家契約に変更した経緯があります。法律上、立ち退き料が発生しないのは承知し...

弁護士Q&Aを検索

問題は解決しましたか?

弁護士を検索して問い合わせる

弁護士Q&Aに質問を投稿する