家賃滞納すると直ちに強制退去になる?

Legalus編集部さん 2014年01月07日

 旦那と1歳8ヶ月の娘がいるのですが、生活も厳しく、12月分と1月分の家賃の支払いが遅くなってしまいました。12月分は、今週中に支払うのですが1月分は、まだ支払えそうにありません。何日か前に、家を借りる際に契約した会社から、12月、1月分合計12万を今週までに支払わなければ強制的に退去させるという内容証明郵便が届きました。

 12月の分を支払えば、退去されずにすみますか?1月の分は、まだ1ヶ月たってもないのにしつこくきますし、契約会社と繋がっている保証会社も、少し家賃を支払うのが遅れると、取り立てのように夜遅くにドアを叩き名前をでかい声で叫びます。こんなことをされると、払う気がなくなりますし、保証会社とはいえこんなことをしてもよいのでしょうか?まだ子供も小さいですし、急に退去と言われても困ります。



(20代:女性)

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Legalus編集部

    1、まず、家賃滞納による強制退去について回答します。



     賃貸借契約において、賃料の支払いは借主の最も重要な義務であり、その不払いは重大な契約違反です。

     もっとも、借主が家賃の滞納をしたからといって、貸主が直ちに賃貸借契約を解除し、借主に強制退去を要求できるかというとそうでもありません。裁判では、家賃滞納による賃貸借契約の解除が認められるかどうかは、貸主と借主の信頼関係が破壊されているかどうかを基準に判断されます。

     この信頼関係が破壊されたかどうかは、貸主と借主の関係から総合的に判断されます。すなわち、何か月分の家賃の滞納があれば信頼関係が破壊されたといえるかについては明確な基準はないのです。例えば、裁判では、2カ月間の賃料未払いがある場合に解除が認められる場合もあれば、11カ月分の賃料未払いがあっても解除が認められない場合もあります。あくまで、貸主と借主の信頼関係が破壊されているかどうかで判断されるということです。

     したがって、相談者が以前から度々家賃を滞納しがちであったり、家賃滞納以外での契約違反があったなどの事情がある場合には、もはや信頼関係が破壊されていたとして本件の賃貸借契約の解除が認められる可能性があり、その結果として強制的に退去しなければならないかもしれません。

     反対に、相談者の家賃の滞納は今回の12月分及び1月分のみであり、12月分については既に支払い済みである場合で、その他相談者の貸主に対する背信的行為がない場合には、未だ信頼関係は破壊されていないといえ、賃貸借契約の解除は認められず、強制退去の必要もないと考えられます。



    2、次に、保証会社の取立て行為について回答します。



     家賃保証会社(賃貸保証会社)とは、賃貸契約の締結時に必要な賃借人の連帯保証人を代行する会社のことです。賃借人が家賃の滞納をした場合、賃借人に代わって家賃保証会社が賃貸人に家賃を支払います。そして、その立て替えた賃料を賃料保証会社が借主から回収します。

     この家賃保証会社には現在のところ監督官庁が存在せず、貸金業や債権回収会社などの様に法律で規制されておらず、過激な債権の回収方法などが問題視されています。

     そこで、業界団体である「賃貸保証制度協議会」が自主規制のルールを定めています(業務適正化のための自主ルール)。この自主ルールでは、「会員は、求償権の行使にあたっては、各種法令を遵守するとともに、公序良俗に反する手段を用いてはならない」とされています。本件の保証会社の行為は、夜遅くにドアを叩き名前をでかい声で叫ぶというものであり公序良俗に反する行為であるといえ自主ルールに反するものです。一度、「賃貸保証制度協議会」に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

2014年01月07日

不動産賃貸に強い弁護士

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