賃貸借契約の連帯保証人から外れたい!

User image 1 Legalus編集部さん 2014年01月07日

 賃貸契約の際 連帯保証人になりました。

 友達とルームシェアをする際、友達が賃借人となり、私が保証人として部屋を借りルームシェアをしていました。ところが、仲たがいをしてしまい私は部屋を出て一人暮らしを始めました

 1年は住む約束だったのでそれまでは 今まで通り家賃の半分を負担する覚悟だったのでいいのですが、3ヶ月前から友達が家賃の残り半分も払わなくなりました。

 当然、保証人である私に請求がきましたので、それからは、私が家賃の全額を払っています。

 1年契約のアパートなので、最悪あと3ヶ月私が全額負担すれば 保証人を外してもらえると思っていましたが、 管理会社に相談すると自動更新と言われました。

 私は保証人を外してもらえないのでしょうか?



(20代:女性)

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Legalus編集部

     まずは、現在の、賃借人が友達で、連帯保証人が相談者という関係を解消するよう、友達とよく話し合ってください。



     話し合いがうまくいかない場合は、以下の方法が考えられます。



     不動産賃貸借契約の連帯保証人は、不動産賃貸借契約が更新された場合、連帯保証人は、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる借主の債務についても責任を負うことになります(最判平成9年11月13日)。



     つまり、賃貸借契約自体が更新されてしまうと、それにともない連帯保証契約も更新されてしまいます。



     しかし、これはあくまで賃貸借契約が更新された時の話ですので、賃貸借契約が更新されていない段階であれば、家主との話し合いで保証人から外れることが容易です(他に、連帯保証人を立てる必要がありますが、家賃保証会社の利用などで納得してもらえるでしょう)。



     通常、賃貸借契約の更新は更新月の1カ月~3カ月前に管理会社等から更新の確認書類が届き、それに対し更新の意思表示をすることによって行われます。



     本件では、更新月の3か月前であることがうかがわれるので、現時点では友達は賃貸借契約を更新していない可能性もあります。



     そこで、まずは友達に賃貸借契約を更新したか否かの確認をしてみてください。

     そして、まだ更新されていないのであれば、管理会社に連帯保証契約を更新しない旨を伝え、友達には別の保証人を立てるように伝えてください。



     次に、賃貸借契約が既に更新されていた場合には、先述の判例の通り、連帯保証人は、特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる借主の債務についても責任を負うことになります。



     もっとも、この判例は「反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情」による例外を認めています。



     したがって、相談者が管理会社に対し、賃貸借契約の更新前に、契約が更新された場合には、もはや連帯保証人とはならないという旨を伝えていれば、相談者は連帯保証人から外れることができると考えられます。



     さらに、この判例は、「賃借人が継続的に賃料の支払を怠っているにもかかわらず、賃貸人が、保証人にその旨を連絡するようなこともなく、いたずらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求することが信義則に反するとして否定されることがあり得ることはいうまでもない。」とも述べています。



     本件の場合も、管理会社は賃借人が家賃の支払いを継続的に怠っているにもかかわらず、保証人が家賃を支払っていることをいいことに、いたずらに契約を更新させたものとして信義則に反するという主張が可能であると考えます。



     そこで、上記2つの主張を内容証明にて管理会社に送付するという手段が取り得ます。



     上記2つの主張は、例外の主張と民法上の一般条項の主張であり、裁判では認められにくい主張ではありますが、管理会社に対し一度主張してみる価値はあるでしょう。



     さらに、賃貸借契約が既に更新されており、上記主張も通らなかった場合でも、連帯保証人には主たる債務者(本件では賃借人である友達)に対し求償権があります。



     したがって、本件の場合、最初の1年間に関しては、相談者が支払った家賃のうち、少なくとも相談者と友達との間での約束である家賃の半分(友達の負担分)について、相談者は友人に対して請求することができます。



     また、更新以降に関しては、相談者が負担した家賃全額について求償することができます。



     友達が任意に支払ってくれない時は、まず、内容証明による請求をし、それでも支払ってもらえない場合には、少額訴訟(60万円以下の場合)などを提起することになります。

2014年01月07日

不動産賃貸に強い弁護士

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