契約書を交わしていなくても契約成立?

Legalus編集部さん 2014年01月07日

 私は、不動産会社と店舗契約を進めています。まだ契約書は交わしていませんが、今月から家賃が発生するからと言われ、請求されるがままに家賃(3年分)と不動産仲介手数料を支払ってしまいました。
しかし、退去の際の条件として、原状回復を貸し主側が希望しており、業者に見積もりをとったところ150万程かかる為、その物件をやめたいと思います。今から、契約を白紙に戻すことは可能ですか?



(30代:女性)

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Legalus編集部

     賃貸借契約は、賃貸人が賃借人に対し、ある物の使用収益をさせることを約束し、賃借人がこれに賃料を支払うことを約束することによって成立する契約です(民法601条参照)。具体的には、目的物、賃料額及び賃貸期間が確定しており、それについて当事者間に合意があれば賃貸借契約は成立します。

    今回の場合、相談文からこれらの事項は確定していると考えられますので、契約書を交わしていなくても契約は成立していると考えられます。
    当事者の合意のもと契約を解除することは可能ですが、賃貸借契約の解除は将来に向かって効力を生じますので、契約を白紙に戻すつまり初めからなかったことにすることはできません。つまり、契約成立時(本件契約について具体的なことを話し合い、合意に至った時点)から退去時までの賃料に関しては支払う必要がありますが、退去以降の賃料に関しては返還を求めることが可能です。なお、仲介手数料や違約金についても、合意があれば、その額については差し引かれて返還されることになります。
    なお、今回の不動産屋は不動産賃貸の媒介をしていると考えられるので、重要事項説明書の交付義務(宅建業法35条参照)や契約書の交付義務(同法37条2項参照)があります。これらの宅建業法違反行為によって、相談者が被った損害(本件物件を借りるための準備にかかった費用等)については、不動産屋に対して賠償請求をすることができると考えられますが、これらの義務違反と契約の効力は別個に考えるため、原則として、契約自体は有効となります。なお、37条違反者は50万円以下の罰金に処せられます(同法83条2項)。

2014年01月07日

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