賃料の増額に応じなければ更新拒絶すると言われた!?

Legalus編集部さん 2016年02月13日

 テナント商業ビルで13年飲食店を経営しています。7月に更新の時期を迎えますが、それを機に賃料の値上げをしたいと、大家さんが申し出てきました。
 開業の際、施設の中でもかなり立地が悪いこともあり、他の区画と比較してかなり安い賃料形態で契約を結びました。私は大家さんの申し出に対して、ここ数年経営も厳しい事もあり、賃料の現状維持を希望したいと主張しました。
 すると大家さん側から、「それでは契約更新はできません。更新拒絶し、契約解除の手続きを進めます。契約期間満了までに現況復帰し、明け渡すようにしてください。なおその後さらに営業を行っているようであれば、それは不法占拠になりますのでご注意ください。」と伝えられました。
どのように対処すればよいでしょうか。



(50代:男性)

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Legalus編集部

     まず、更新拒絶をするには正当事由が必要となります(借地借家法28条)。正当事由とは自己使用の必要、有効利用、再開発利用や建物老朽化に伴う建替えの必要などが一般的です。これらの事由と併せて、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況や立退料の提供の有無などを総合的に考慮して、正当事由があるかどうかが判断されます。



     したがって、今回のように賃借人が家賃の値上げに応じないからというのは正当事由として認められない可能性が高いです。つまり、更新拒絶に伴い契約を解除することも難しい事案と言えます。

     ですので、相談者はテナントを出て行く必要はありません。



     また、賃料は、当事者双方の合意で成立するものですから、原則として当事者の一方が、自分の主張だけでその内容を変えることはできません。相談者は賃貸人からの一方的な賃料の増額要求に応じる必要はなく、自分が正当と思う金額を支払いながら、大家と話し合うべきです。その際、賃貸人が増額後の賃料でなければ受け取らないという態度を取る場合には、法務局供託されるとよいでしょう。



     そうしている間に、賃貸人が簡易裁判所に賃料増額請求の調停を申立ててくるでしょう。裁判所は、土地・建物価格の動き、経済事情の変動、近隣同種の土地・建物の賃料との比較などを考慮して、適正な賃料とその実施日を決めます。相談者としては、現在の賃料が適正である旨の主張をする事になります。

2016年02月13日

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