大家・管理会社が変わるのに更新料を支払う必要はあるのでしょうか?

User image 1 Legalus編集部さん 2016年04月12日

 現在賃貸マンションに住んでいます。4月から不動産管理会社と貸主が変わります。ただ、2年契約の更新時期が3月に到来し、更新料は家賃の1ヶ月分と当初の契約に定められています。更新料は旧管理会社(と貸主)に支払う必要があり免除できないと言われました。

 管理会社が変わるのに支払い義務があるのでしょうか?支払わなかった場合どうなりますでしょうか?

 また、新管理会社から現状確認の書類提出が求められており、保証人情報の記載欄や、保証人の年金受給額の記載欄まであります。居住年数も長く、最初に提出しているのに、改めて新管理会社へ教えなければならないのでしょうか?



(30代:女性)

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Legalus編集部

     ご相談内容は、いわゆる「オーナーチェンジ」と言われる状態だと思われます。この場合、旧賃貸人と賃借人との間で成立していた賃貸借契約(民法601条)が、そのまま承継されるのが一般的です。

     簡単に言えば、家賃や更新料の支払先が4月から新賃貸人に変更されるということになるとお考えください。



     ご相談者様からすれば「新賃貸人との間で新たな契約になるのに、更新料を旧賃貸人に支払うのはおかしいのではないか」と思われるかもしれませんが、単に支払先が変わると考えればご理解いただけるのではないかと思います。

     3月までは旧賃貸人が賃貸物件から収益する権利を有することになるため、更新料の支払先も旧賃貸人となります(支払わない場合は、旧賃貸人から最悪の場合債務不履行に基づく損害賠償請求もありえます(民法415条))。



     ただ、こうした点を理解せずに新賃貸人から更新料を請求されるケースもありえなくはないです。そのため、更新料を支払い時に旧賃貸人から(更新料の)領収書や受領書などを受領しておく必要があると考えます。



     また、オーナーチェンジに際して、家賃を大幅に上げたり、退去時に支払うべき賃借人が負担すべき費用などが付加されたり、新賃貸人にも更新料を支払えと言ってきたりする悪徳なケースもなくはありません。仮にこうしたことが生じた場合は、現在締結している契約内容が継続する旨を主張できます。



     そのため、新賃貸人との間で適切な内容(現在の契約と内容が変わらないことが確認できる)契約書を取り交わしたり、「現在の契約がそのまま承継される」という内容の承諾書を交付してもらうなどしておけば安心かと思います。

     もし、交渉が難航したり、前述のような不利な条項が付け加えられたりしていれば、賃貸借契約に明るい弁護士などの専門家に対応をご相談されるのが得策だと考えます。



     ご指摘されたように、オーナーチェンジが生じた場合、改めて保証人などの情報提供を求められるケースは多くあります。これは、家賃の不払いがあった場合、保証人が家賃支払を保証する「保証契約(民法446条以下)」を結ぶことに由来します。



     ご相談者様のご家族が旧オーナーと結んでいた、ご相談者様の家賃支払を保証する契約は、当然には新オーナーとの間に引き継がれるものではありません。したがって、この保証契約について、法律論上は「契約しなおす」という形式になるため、再度の書面交付が求められていると考えられます。

     ご相談の書面については、新管理会社の指示通り提出する必要があると考えます。

2016年04月12日

不動産賃貸に強い弁護士

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