賃貸住宅に契約当初にはいない同居人がいる場合の対処方法は?

User image 1 Legalus編集部さん 2016年08月05日

 長屋を所有している家主です。 最近、借主宅に新たな男性が同居しているのではないか?という情報が入りました。契約時に申告を受けた入居者以外の人のようです。

 私は長屋からは遠方に住んでおり、確認するのが難しいです。それに、この男性は単に泊まっているに過ぎないかもしれません。この借主は以前から居留守をしたり電話に出なかったり等々、私との信頼関係がなくなっており、連絡がつながりにくいです。

 そこで、次の2つの質問がございます。(1)家主に無断で新たな同居者が住んだ場合、法的にどのような問題がありますか?(2)この借主に書面で(警告的な)アプローチをしたいのですが、どのような文面がいいですか?

 ちなみに契約書に「乙(借主)は次の各号のいずれかに該当する場合には、本物件の管理人を介して甲(貸主)に速やかに通知しなければならない」として、通知義務についての記載を設け、「乙の氏名・同居人・緊急時の連絡先等に変更がある場合」としています。



(40代:男性)

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Legalus編集部

     通常、単身者向けマンション(アパートや長屋なども含む)の賃貸借契約(民法601条)においては、契約条項上に契約当初から居住者が変更にならないように定めます。このような条項があれば、借主が無断で新たな同居人を貸室に住まわせた場合、契約上の義務違反が生じることになります。

     そして、契約上の義務違反が生じると、法的効果として損害賠償請求(民法415条)や、場合によっては契約解除(民法541条)といったものが生じることになります。



     ところが、今回のご相談内容では、契約条項において同居人を認めない旨の規定がなく、「変更があった場合は連絡するように」という定め方しかしていません。さらに言えば、「同居人をもともとから認めており、仮に同居人ができた場合は連絡するように」という契約構成になっていると読めなくもないです。



     また、所有されている物件は長屋とのことです。一般的な長屋のイメージで言えば、完全に単身者向けの間取りというものでもなく、「複数人が居住しうる部屋」というイメージです。賃貸契約の目的物の性質からしても、同居人を無理に排除しなければならない部屋ではないと思われます。



     このように考えると、(1)契約条項および建物の性質から考えて、同居人を排除するのは難しい。(2)退去をうながすような法的なアプローチは取りづらい。

     せいぜい、通知義務をしっかり果たしてください、と賃借人に対して通知をするような対応ぐらいしかできないものと思われます。

    (同居人が生じた場合に本来行うべき管理人への通知を怠ったとして、通知義務違反という契約上の義務違反があるとは言えますが、この程度の義務違反では、損害賠償請求や解除といったことは困難であると思われます)



     考えられる対処方法としては、契約更新時に同居人を認めない旨の内容を付記して契約を巻き直すなどぐらいでしょうか。

2016年08月05日

不動産賃貸に強い弁護士

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