テナントビルの新管理会社が一方的に契約内容の変更を通告してきたが...

User image 1 匿名ユーザーさん 2014年01月07日 04時13分

 テナントビルに入居して6年になります。先月より管理会社がかわりました。以前は賃料を月末までに管理会社の口座に振り込めばよかったのですが、今後は毎月27日に自動口座振替(手数料は入居者負担)によって引き落とされることになりました。
 さらに、賃料を納めなかったテナントがいるから、今後引き落としがされなかったテナントは「契約違反」として、1万円を管理会社に支払わなければならないこととする、という通達がありました。入居時の契約書には違約金については何も記されていませんし、また新管理会社と新たに契約書を交わしたわけでもありません。
 こんな要求は正当ですか?

(30代:女性)

匿名弁護士

 賃貸借契約が結ばれると、賃貸人には目的物を使用収益させる義務(民法第601条)が生じ、賃貸人には賃料支払い義務(同条)などが生じます。一般的には、管理会社はそれら賃貸人の権利・義務を業務として代行しています。オーナーは直接出てこないで、管理会社が任されているという形です。

 結論から言うと、新管理会社が一方的に契約の変更を通告してきたとしてもそれに従う必要はありません。契約はあくまで当事者の合意によって締結されるものだからです。原契約書にこのような場合に取られるべき方法があらかじめ定めてあれば別ですが。契約内容を変更したいのであれば、新管理会社は賃借人に対して新しい契約を示し、説明のうえ同意を求めるべきなのです。
 ただ、今回のケースでは、変更点が賃料の支払方法についてのものに限られているようです。「このような支払方法には同意できない」として、賃料を支払わないでいることはできません。たとえ新しい方法に同意していなかったとしても、支払方法の如何で賃借人の義務を果たさなくてもいいことにはなりませんから注意なさってください。

 では、違約金のほうはどうでしょうか。
 これも、相手が一方的に通告してきたにすぎず、同意していない以上、従う義務はありません。法外な違約金は、たとえ契約していたとしても無効となる余地さえあるのです(民法第90条)。
 しかし、例えば賃料を延滞してしまった場合、厳密にいえば延滞日数に応じて遅延損害金がかかるわけですから、その程度の金額を違約金として提示されたとしたら、金額としては社会通念上妥当といえるかもしれません。
 ただ、もしあなたが事業者としてではなく、全くの個人として契約されている場合は、消費者契約法の適用対象となります。この法律は、消費者と事業者のもつ情報の質と量の差異にかんがみて、一定の場合に消費者に民法より有利な条件で契約の取消しや不当な条項を無効とすることなどを認めるものです。この法律によりますと、年14.6%を超える違約金は無効となります(第9条2号)。

 昨今の不況のため支払いの滞るテナントが急増しているなかで、管理会社はオーナーに好印象を与えようと、テナントに対して姿勢を強める傾向にあるようです。今後のことも考えるならば、新契約について管理会社に説明させる機会をもたれることをお勧めします。

2014年01月07日 04時13分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

関連Q&A

ルームシェア

不動産賃貸 2018年03月23日

僕は半年近く同級生の男友達と ルームシェアしていました。 家賃7万円で、 僕が4万円 同級生が3万円です 1ヶ月程帰って来ておらず 今月の家賃の話をした所 連絡取れなくなりました。 名義は僕です。 来月には退去する話もしており 退去費...

会社同士の敷地内トラブル2

不動産賃貸 2018年03月20日

家主の会社の従業員がうちの会社の社長に対して態度が悪いです。 少し前に敷地内で駐車場の止め方について口論になったようです。その時うちの社長は一切手を出さずに話をしようとしてましたがその従業員に胸ぐらをつかまれたりして首にあざが出来てま...

会社同士の敷地内のトラブル

不動産賃貸 2018年03月09日

賃貸で建物の一部を借りています。 家賃はきちんと毎月払っています。 家主の方の荷物で手狭になってきて邪魔で出て行ってもらいたいと思っていたところに 家主の方の従業員と駐車スペース(共用箇所)でトラブルになりました。 家主の社長はそのよ...

全額家主に求めることはできますか?

不動産賃貸 2018年02月14日

マンションを賃貸で借りています。 賃貸契約上無料付き駐車場に、マンション屋上からの落雪により車両の屋根がへこみ 20万円程度の修理費用がかかります。 全額家主に求めることはできますか。

弁護士Q&Aを検索

問題は解決しましたか?

弁護士を検索して問い合わせる

弁護士Q&Aに質問を投稿する

不動産賃貸に強い弁護士

【京成本線堀切菖蒲園駅徒歩1分(葛飾区)】【 夜間・土曜祝の無料電話相談も可能 】【初回相談料無料/分割払い可...

【八丁堀駅徒歩4分】【初回相談無料】【当日/夜間/土日対応可】依頼者の皆さまの気持ちを大切にし、使い勝手の良い...

【秘密厳守】【初回相談30分無料】【夜間・土日 対応可】一人で悩まずご相談ください。皆さまの悩みに寄り添い、二...

【初回法律相談30分無料】ご相談頂きやすい環境作りを大切にしています。まずはお気軽にお問い合わせください。

【初回相談30分無料】豊富な実績と柔軟な発想、そしてしっかりとお話を伺う誠実な対応で、最良の解決に向けて全力で...

【弁護士携帯070-2627-6876。LINE:bengoshisaito】示談・不倫・離婚男女問題実績多数...

ページ
トップへ