所有者の変更に伴い退去!?

User image 1 匿名ユーザーさん 2014年01月07日 04時09分

 2年契約で店舗を借り、飲食店を経営しております。この度、家主さんから契約期間満了6ヶ月前の通知が届き、契約は更新しないので今年10月末で退去してくださいとのことでした。店舗の所有者が変わるそうで、次の家主さんが私の店舗の撤退を望まれているようです。契約時に、「2年後は年間契約更新です」と伺って長期のつもりで借りたので、経費もつぎ込んでいます。

 契約を更新してもらうことはできないのでしょうか?(話し合いでは無理だったので)どうしても退去となった場合、現在の家主さんか、新しい家主さんに、費用や経費等を請求することは可能でしょうか?

(40代:女性)

匿名弁護士

 建物の賃貸借については、借地借家法により借主の地位の保護がはかられています。同法31条1項によると、建物の「引渡し」があった場合には、借家人は、その後その建物の所有権を取得した者に対して、賃借権を主張できます。「引渡し」のみでこのような効力が認められるのは、建物を買おうとする者が建物を調べれば借家人のいることが分かるからです。

 あなたの場合、建物の引渡しを受けている以上、現在の家主とのあいだの契約をそのまま新しい家主に主張することができます。従って、家主の交代が契約期間満了の前後どちらであるかを問わず、ここでは同じ「家主」として、契約の更新を主張できるかどうか検討してみましょう。


 本件の契約のように、契約期間の定めのある建物賃貸借は、期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新しない旨の通知をしないと、契約は更新したものとみなされます(法26条1項)。現在の家主からあなたへ送られた通知は、この規定に沿ったものといえます。

 しかし、この通知がなされても、さらに「正当の事由」があると認められない場合には契約更新の拒絶をすることはできません(法28条)。家主が交代するからという理由のみで一方的に更新を拒絶することは、法が許容するところではありません。同条の「正当の事由」があるかどうかの判断にあたっては、次の点を考慮すると規定されています。


  1. 賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情

  2. 賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況

  3. 立退料の申出

 過去の裁判例でも、立退料の支払いが「正当の事由」の存否を判断する際に考慮されています。他の事情と総合して判断されますが、この条文を根拠に、立退料も含め交渉されるべきでしょう。2の「従前の経過」等としては、契約時に「2年後は年間契約更新」と言われ更新が予定されていたこと、また、それゆえに店舗を賃借し、経費をつぎ込んできたこと等もあなたに有利な事情となります。


 なお、平成12年の改正で、定期建物賃貸借が規定されました(法38条)。この契約による場合は、契約の更新はありませんが、公正証書等の書面による契約が必要です。また、あらかじめ、更新のないことを書面により説明することが義務付けられています。本件はこれにあたらないと思われますが、契約時に交わされた書面を一度ご確認ください。

2014年01月07日 04時09分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

関連Q&A

39年間たった賃貸住宅の補修工事

不動産賃貸 2018年01月19日

昭和に建てられた賃貸住宅に新築時に入居し現在約39年ほどになり、今回、お風呂、洗面、排水ともに使用不可能となり管理会社を通じ大家さんに交渉して頂ましたが 修繕費がかさむというだけの理由で、今しばらく大家さんの返事が出るまで待ってほしい...

賃貸更新料を過払いしてしまっていた場合、返還請求は可能でしょうか

不動産賃貸 2018年01月10日

賃貸マンションに8年住んでいます。 居住3年目で仲介不動産屋さんが今の所になりました。 更新料支払いが2年ごとと賃貸契約書にあり、今の不動産屋さんからも居住4年目・6年目・つい最近8年目に更新料支払い依頼書が届きました。 その際、完全...

賃貸物件シャワー室の洗面台が落ち、左親指伸筋腱断裂

不動産賃貸 2018年01月10日

賃貸物件シャワー室の洗面台が落ち、妻の左親指伸筋腱断裂し、手術して入院しました。 元からひびが入っていて、まさか落ちてくるとは思いませんでした。 そのため、すぐに病院行って、三日目で手術をしてもらいました。 しかし、不動産屋と大家さん...

となりの部屋と家賃があまりに違うので、調停で家賃を減額請求したいです。

不動産賃貸 2017年12月21日

はじめまして、 私が今住んでいるアパートの家賃について相談させていただきたいと思います。 私は約7年前から住んでいて、 現在家賃を駐車場込みで52,000円払っています。 水道代は2ヶ月に1回なのでそれはいいのですが、 同じアパートで...

問題は解決しましたか?

弁護士を検索して問い合わせる

弁護士Q&Aに質問を投稿する

不動産賃貸に強い弁護士

【初回相談無料】【土曜日相談可】地域に根ざした法的サポートをご提供いたします

お一人で悩まず、まずはご相談ください。

【初回相談無料】【24時間予約受付】依頼者が諦めない限り絶対に諦めず、必ず守ります。可能な限りいつでも、どこで...

【銀座駅徒歩5分】依頼者の方々が直面している1つ1つの事件について、皆様の声に真執に耳を傾け、ご相談者・ご依頼...

【初回法律相談無料】ご相談頂きやすい環境作りを大切にしています。まずはお気軽にご相談ください。

ページ
トップへ