借家の家賃に納得がいかない!

Legalus編集部さん 2014年01月07日

 A県の、築35年ほどにもなる借家に住んでいます。土地の広さは90坪ほどあり、家賃は8万5千円です。
 店舗兼住宅の木造スレートの平屋なのですが、トイレは水洗ではなく、昔のポットントイレです。部屋数は3、他に台所、お風呂となっています。
 台所の床は20センチほど下がっていて、壁と隙間があります。寝室も7センチほど下がっていて上を歩くと、今にも抜け落ちそうになっています。雨漏りもしています。庇もボロボロになっています。それを家主に直してほしいと言ったら、「直すお金もないから直す気はない」と言われました。それなら家賃を下げてほしいというと、7万円だったらいいだろう、と言います。
 私としては、直してもまたどこか痛んできそうなので、家賃を下げてもらうことを望んでいます。何かいい方法はないでしょうか?

(20代:女性)

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Legalus編集部

     賃貸借契約における貸主は、借主に目的物を使用収益させる義務を負うので(民法606条1項)、借家契約における貸主は借家の修繕義務を負うのが原則です。したがって、「お金がないから直せない」などという言い訳は通らず、借主は法的手段によってでも、家を修繕させることが可能です(民法608条など)。
     しかし、借主であるあなたが修繕を望まず、むしろ家賃の値下げを希望するならば、以下のような方法によって家賃の負担を軽減することが可能です。

     まず、家主が提示した7万円で異存がない場合は、その金額で合意することを示した新しい契約書を作成します。
     後々「値下げした覚えはない」などといわれるのを防ぐため、必ず契約書を書き換えてください。それができない場合には、家賃の値下げをしたと明記した念書などをもらっておきます。何月分から値下げとなるかを明らかにして、日付を入れるのを忘れないようにしてください。

     次に、もっと家賃を下げてもらいたい場合には、同一地区や似たような環境(最寄り駅やバス停からの距離、買い物の便、病院などの有無、学区など)にある築35年くらいの古屋が、どれくらいの家賃で貸し借りされているかを調べます。インターネットで検索したり、不動産業者に尋ねるといいでしょう。
     そして、たとえば6万円くらいが相場だという事実があれば、貸主と交渉します。その際には、収集した資料を示して、合理的な金額を具体的に挙げることが必要です。

     なお、家賃の減額について協議が整わないとき、貸主は相当と認める額の家賃の支払いを請求できる(借地借家法32条3項)とされていますので、交渉期間中も家賃を払う必要があります。そして、同条の「相当と認める額」について、裁判例は「特段の事情のない限り、従前の賃料と同額であると推定することが相当である」としています(東京地裁平成10年5月29日)。
     したがって、相談者としては不本意かもしれませんが、従来通りの家賃を支払う必要があります。減額した家賃を一方的に支払っても、債務を履行したことにはならないため、相手から契約を解除されるおそれがあり、注意が必要です。従来通りの家賃を払いつつ、調停を申し立てるなどして減額を目指していくことになります。

2014年01月07日

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