貸した土地が当初の用途と違う形で使用されています

Legalus編集部さん 2014年01月07日

 隣家が、「お宅の土地を駐車場として貸してほしい」というので、有償で貸すことにしました。ついで、資材置き場も作りたいというので、さらに貸し増ししました。
 ところが資材置き場にはせず、コンテナハウスを設置し、電気や電話の引き込みをし、会社事務所として使用し始めました。そのうえ、指定した面積をはみ出して資材を置きだしました。
 当方としては、会社所在地として利用するならもっと高額の賃料を払ってほしいと考えています。値上げや賃貸契約の解除はできるのでしょうか。

(30代:男性)

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Legalus編集部

     賃貸借契約は、土地・建物や物品を有償で貸す契約です。賃料を払わずタダで貸し借りするのは、使用貸借契約といいます。
     賃貸借契約の成立により、賃貸人は賃借人に目的物を使用収益させる義務を負い、賃借人は賃貸人に賃料を支払う義務を負います。これらが主たる義務なのですが、その他に取り決めた約定があれば、それを遵守しなければなりません。契約違反があれば債務不履行になり(民法415条)、解除原因となることがあります。
     ただ、あらゆる契約違反が解除の原因として認められるわけではなく、契約の目的(たとえば、借地・借家契約か、駐車場用地としての契約か)、違反の内容(用法違反か賃料の不払いか、付随的な義務に違反しただけなのか)などにより、解除が認められない場合もあります。
     また、建物所有を目的とする土地の賃貸借契約(借地契約)・借家契約では、「借地借家法」という法律によって、特別に賃借人の保護が図られています。

     本件は典型的な用法違反の例です。用法違反とは、契約によって定めた目的物の用法に違反することで、ガレージとして使用するはずの土地に建物を建てたり、住み着いたりすること等をいいます。
     用法遵守義務賃料支払義務と並ぶ重要な義務であり、その違反は解除が認められるほど強度なものと評価されています。もっとも、用法に違反した事実があっても、当事者の信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りない事情がある場合には、解除までは認められません。
     なぜなら、賃貸借契約は短期では終了しない継続的契約であることが普通なので、当事者間に信頼関係が必要です。信頼関係が破壊されてしまった場合には、長期にわたり契約を継続することはできません。
     しかし、信頼関係が残っているなら、解除までしなくても、今後は用法を守って使用収益すれば契約を存続させても不都合はありません。
     もっとも、信頼関係が破壊されていないという事情は、用法義務に違反した賃借人側が主張立証しなければならないとされています。用法遵守義務はそれほど重要な義務であるということです。

     本件の事情の下では契約解除も十分認められるでしょう。会社を経営することを認め、賃料を上げることも、もちろん可能です。
     しかし、会社を経営する目的の新しい契約を結べば、相手方は借地借家法により厚く保護されることになります。
     たとえば、借地権の存続期間は30年以上であり(同法3条参照)、賃貸人からの更新拒絶は制限されるので(同法6条)、2年の契約期間が満了したからといって追い出すわけにはいきません。さらに、借地権の存続期間が満了し、契約を更新しない場合には、建物の買取りを請求されることも予想されます(同法13条)。
     建物所有目的を認めることで得られる賃料や更新料も考慮して、慎重に決定することが必要でしょう。

2014年01月07日

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