借家の住人が家賃を払ってくれない!(家賃滞納)

Legalus編集部さん 2015年07月16日

 両親が相次いで亡くなり、遺産分割で兄が借家の経営者となりました。その住人が家賃を最近支払ってくれないようで、約50万(8ヶ月分)滞納しています。出ていけというと、「新しく住む所への引越し代・敷金礼金を払え」と言ってきます。どうしたら出ていってもらえますか?

(20代後半:女性)

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Legalus編集部

     賃料を支払わないことは借主の契約違反ですから、貸主は債務不履行を理由に賃貸借契約を解除することができます。
     しかし、賃料の不払いがあれば常に契約の解除ができるわけではありません。賃料の不払いにより契約を解除するためには、貸主と借主の間の信頼関係を破るような契約違反がなければなりません。
     家賃滞納の場合は、1か月分の滞納では信頼関係が破られたとはいえないでしょう。どのくらいの滞納が必要かは、借主の態度などにもより、ケース・バイ・ケースですが、少なくとも3か月分くらいは必要でしょう。
     ご相談のように、8か月分も滞納している場合は、契約解除の理由になるといえます。

     もっとも、家賃の滞納が契約解除の理由になるとしても、すぐに契約の解除をすることはできません。相当の期間内に支払うよう催告をしても支払われなかった時に初めて解除できるのです(民法541条)。



     そこでまず、5日ないし10日くらいの期間をおいて、滞納している家賃全額の請求をしてください。それでも支払がなかった場合には、借主に解除の通知をします。これで、契約は解除されることになります。

     催告と解除の方式は、特に決められていませんが、いつ、どのような内容の通知をしたか、後日紛争になるのを防ぐため、配達証明付き内容証明郵便が最も適しています。
     催告書の内容としては、建物の所在地、種類などを建物を特定する事項のほか、家賃の支払がないこと、期日までに支払がない場合は契約を解除することなどを記載すればよいでしょう。また、解除通告書の内容としては、催告を行ったこと、期日までに支払がなかったため解除することなどを記載すればよいでしょう。

     賃貸借契約を解除したにもかかわらず、借主が建物を明け渡さないときは、建物明渡しの調停によって解決を図るか、裁判で明渡しの判決を得て、強制執行を行うこともできます。

     なお、このケースのように、賃借人の側に契約違反がある場合には、明渡しを求める際に立退料などを賃借人に支払う必要はありません。

2015年07月16日

不動産賃貸に強い弁護士

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