長年放置されている家を取り壊したい!

Legalus編集部さん 2014年01月07日

 Aさんの土地を借りて、Bさんは家を建てました。 家を建てた時(昭和5年)、その家は登記されずに建てたそうです。その数十年後、Bさんは亡くなり、Aさんは借地料も受け取っていません。 そしてその家は数十年前から誰も住んでなく、老朽化が進んでいます。 Aさんはその家を廃棄しようと、Bさんの相続人を探しましたが消息不明で見つけることができませんでした。このような状態で、Aさんは老朽化したBさんの家を廃棄できるのでしょうか?


(40代:男性)

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Legalus編集部

     原則としては訴訟手続きを踏む必要があります。ただ、取得時効制度を利用して、Bさんの家を廃棄できる場合もあります。


     土地の所有者であるAさんは、Bさんとの賃貸借契約が終了すれば、Bさんに対して、土地上に建てた家を取り壊した上で土地を明け渡すよう請求できます。

     
    ただ、Bさんが建てた家である以上、その家の所有権はBさんにあります。Bさんが亡くなっていれば、Bさんの相続人に所有権があります。

     
    そのため、Aさんは勝手にBさんの家を廃棄することはできません。所有者であるBさんの相続人に対して廃棄を請求できるのみです。Bさんの相続人が任意にこれに応じない場合には、裁判所に対して所有権に基づく建物収去土地明渡訴訟を起こす必要があります。

     
    誰が現在の所有者であるかを知るには、戸籍でBさんの相続人を確認し、その相続人に建物を誰が相続したのか確認する必要があります。ただ、相続人が多数いる場合には、確認だけでもかなりの手間がかかる可能性があります。そこで、別の方法として、その建物がある市区町村の固定資産税課で、事情を話し、建物の固定資産税を払っている人を確認するという方法が考えられます。固定資産税は、固定資産の所有者が支払うことになっているからです。固定資産税を支払っている人がわかれば、その人に事情を聞けば、現在の所有者がわかるはずです。


     もっとも、本件では家を建てたのが昭和5年であり、登記もされておらず、数十年前から誰も住んでいないとのことです。

     
    このような場合、Aさんは、民法の「取得時効制度」を利用して、本件建物の所有権を取得できる場合があります。取得時効とは、他人の物であることを知っていたとしても、20年間、所有の意思をもって、平穏かつ公然とその物を占有していれば、所有権を取得できるという制度です(民法162条1項)。

     
    そのため、Aさんが、自分の建物として20年間本件建物を管理していたという事情があれば、本件建物を時効取得できます。例えば、Aさんが固定資産税を支払っていれば、払い始めたときから自分の所有物として占有する意思があったといえますから、その時点から20年間が経過することで、本件建物を時効取得できます。時効取得すれば、本件建物の所有権はAさんにあるので、自由に廃棄することができます。

     
    ただ、時効の効果は、時効期間の経過によって当然に発生するわけではありません。Aさんが、Bさんの相続人または建物の現在の所有者に対して、時効の利益を受ける旨を意思表示することが必要です(援用)。その際は、時効の援用をしたという証拠を残すためにも、内容証明郵便で相手方に通知すると良いでしょう。

2014年01月07日

不動産賃貸に強い弁護士

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