アパートから強制退去させられる!

Legalus編集部さん 2014年11月18日

 アパートの賃貸契約を結んで早2年、更新の時期が来月に迫り、不動産会社から更新手続の書類(保険契約等)が、前回と同条件の契約プラン払込票¥12,000と共に送付されてまいりました。しかし、昨年12月~5月まで仕事の実働が減少し、10日から15日(日給¥7000)の独身生活は厳しく、4ヶ月の家賃滞納の状況に陥ってしまいました。そんな中、不動産会社から現状のままでは「強制退去」の手段を取りますとの一報がありました。勿論、滞納については少しずつ弁済の意志ありとその旨を伝えます。「強制退去」の言葉の意味は判りますが、法律的にどういう手順(期間)をふんでその事が実行されるのか教えて下さい。宜しくお願いします。



(50代以上:男性)

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Legalus編集部

     強制退去は、以下のような手続きを踏んで、強制的に明渡を実行するものです。



     家主は、借家人が家賃を支払わないからといって、強制的に建物から追い出すことはできません(自力救済の禁止)。家主が、明渡しの権利の確定とその権利を実現するためには、裁判所に判断を求め、定められた手続きを経なければならないのです。これが「強制執行」ないし「強制退去」です。強制退去の手続きの流れは、以下の通りです。



    1、賃貸借契約の解除と明渡請求



     借家人が数カ月にわたり家賃を支払わず、家主との間の信頼関係が破綻していると判断されるような場合、家主は相当の期間を定めて催告した上で、なお家賃が支払われなければ、賃貸借契約を解除して、建物の明渡を求めることができます。解除の通知が借家人のもとに届いたときに解除の効果が生じます。これ以降、借家人は借家を使用する権限を失い、いわゆる不法占拠となり、立ち退かなければなりません。



    2、訴訟の提起や調停の申立て



     賃貸借契約の解除と明渡請求をしても借家人が立ち退かず、使用を続けている場合、家主は建物の明渡を求めて訴訟を提起することができます。また、相手方が話し合いに応じるようであれば、合意をまとめるために調停を申し立てることもできます。



    3、建物明渡執行の申し立て



     明渡請求訴訟で家主が勝訴し、判決が確定したにもかかわらず借家人が立ち退かない場合、家主は、国家権力の助力を得て強制的に明渡を実行します。この際に必要不可欠なものが「債務名義」です(民事執行法22条)。たとえば確定判決、仮執行宣言付判決、裁判上の和解調書、調停調書などです。裁判所の作成した文書が必要なので、私人間で作成した文書で強制執行を申し立てることはできません。



    4、強制退去



     建物の明渡の強制執行は、執行官が借家人の目的物に対する占有を解いて家主にその占有を取得させる方法で行います(民事執行法168条1項)。建物内に借家人が居住している場合は、内部の物品を取り除き、居住者を立ち退かせて家主に完全な直接支配を移します。執行官は、居住者が不在でも建物内に立ち入ることができますし、必要があれば施錠を解くこともできます。ただ、実際には強制執行までに至るケースはまれで、借家人が納得して任意に明け渡すことが多いようです。



     このように、強制退去は裁判で勝訴判決などを得てから行われるので、期間として1年以上はかかるといえるでしょう。

2014年11月18日

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