父の死を機に小作させてもらっている田の返還を地主が要求!どうしたらよい?

User image 1 匿名ユーザーさん 2016年01月25日 21時28分

 実家の農地の件でご相談いたします。去年の6月に私の父が96才で亡くなりました。法定相続人は私を含め3人います。私の祖父の代から約560平米の田を借り、自己所有の田とあわせて農業をしていました。しかし、祖父も亡くなり、ここ10年ほど前からは父の体力も衰えてきたので自分で耕作できなくなり、農協に相談して近所の農家の人を紹介してもらい、自己所有の田も「小作させてもらっている田」も一緒にその近所の農家の人に米を作ってもらっていました。

 父が健在な時には何も言わなかったのに、父が亡くなると急に地主様から小作させてもらっている田を「転貸し」しているから返却して欲しいと言われました。私共には一切悪意はなく「転貸し」している気持ちはないのですが、このような場合「小作させてもらっている田」は返還しなければいけないのでしょうか?私共は今後もその近所の農家の人に田の耕作をお願いしようと思っています。

 仮に返還しなければならないとすると、私共相続人が小作権の買取り等を地主様に請求できるのでしょうか?ご指導ください。路線価で調べると、このあたりの借地権割合は6対4です。6割が地主さん4割が借地人になっています。

 ちなみに小作料は祖父の代に年間米一俵程納入していたのですが地主様が途中から一方的に受取らなくなったので現在も納めていませんが、この度返却してほしいとの申し出があった時に急に今まで未納分の小作料を欲しいと持ち出されました。過去何十年も請求しなかったのに、又請求されれば当方もその都度支払っていたのですが、何も請求されなかったので未納のまま今日にいたっております。この点についても時効とかわないのでしょうかお尋ねします。宜しくお教えください。



(60代:女性)

匿名弁護士

 農地を小作している場合、地主との法律関係は、賃貸借関係永小作権関係かのいずれかですが、現状のほとんどは賃貸借関係であると言われておりますので、そのことを前提とします。



 まず、近所の農家の人に耕作をお願いしていることが「転貸」に該当するかどうかです。

 客観的には「転貸」に該当するといわざるをえません。しかも、農地の転貸は権利関係が複雑になることから農地法3条の許可の対象外(=許可を求めることができない)となっています。



 しかし、最高裁の判例によれば、転貸行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸借契約の解除権は発生しないとされています。

 ご相談の場合、10年もの間地主が放置していたというのですから、この特段の事情が認められる場合もあるかと思いますが、その場合土地を返還する必要はありません。



 次に、小作料(賃料)ですが、5年で時効消滅するため(民法169条)、5年より前の未払い賃料は時効消滅しています。

 ただ、賃料不払いは賃貸借契約解除の理由となります。まとめて支払うことができるのであれば、未払い分を支払うことにした方がよいでしょう。

 また、地主が受領を拒絶していたことから、未払い分を支払わずとも、賃貸借契約の解除権が発生しないということもないとは限りません。



 最後に、返還しなければならない場合の賃借権の買取りですが、無断転貸や賃料不払いを理由に契約が解除された場合には、そのような買取り権は発生しません。

 また、地主との合意をもって契約を解除したからといって、借地権割合に従った買取り権が必ず発生するというものでもありません。

 しかも、農地の場合、一般宅地と異なり、賃料が安いとされていることからすれば、買取り権が発生したとしても、借地権割合にそった価格というわけにはいかないでしょう。



 合意解除が前提のことですから、地主さんとよく話し合うことです。

2016年01月25日 21時28分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

関連Q&A

弟の契約物件を解約したいが、現在使用してる知人が出て行ってくれないし家賃の滞納を続けてる

不動産賃貸 2018年12月12日

私の弟が契約者で父親が賃貸連帯保証人になってる物件があり、今、弟がある事情で絶対に出られない場所にいます(大家は知りません)。 その物件には当初一緒に仕事用として部屋を借りていた知人が使ってます。家賃はその知人が支払ってるのですが 家...

義母への建物使用貸借の解除、立退きに関して

不動産賃貸 2018年12月03日

○経 緯 私は、2014年1月に、中古で店舗兼住宅を購入。物件の形態は、1階が店舗(焼肉店とスナック)で2階が住宅です。住居部分はリフォームし総額は1,000万円でした。購入にあたり、500万円は私が工面しましたが、残りの500万円は...

浸水による家賃の返金について

不動産賃貸 2018年09月25日

現在マンション1階に住んでおり、マンションの共用廊下部分には排水口がなく、先日の豪雨で家が若干浸水し、業者からは床に汚水が入り込んでいるため、張替えが必要とのことでした。 急ぎで管理会社に連絡したところ直ぐに他の部屋を用意して床の張替...

借地を更地返還するための解体費用で困っています。

不動産賃貸 2018年09月21日

約30年前に父が借地権付き木造住宅を購入し、住んでいましたが、3年前に両親とも亡くなりました。私は別のところに住んでいるので、 空家になった時、地主さんに借地契約の解消を相談しましたが、その時、更地で返還してくれと言われました。 他の...

弁護士Q&Aを検索

問題は解決しましたか?

弁護士を検索して問い合わせる

弁護士Q&Aに質問を投稿する

ページ
トップへ