元家主が破産!? 新しい家主と退去時の費用について

User image 1 greeeeenさん 2016年12月21日 05時43分

今の賃貸マンションには入居5年目ですが、3年前に家主(会社)が倒産したか何かで、物件が競売にかけられ、今は新しい家主になりました。元家主に預けた敷金は、元家主が行方不明なのでもう返還される見通しがなく、あきらめています…。

今心配なのは、ここを退去する時のことです。新家主は「元家主時代からの入居者からは敷金もらってないので、本来なら新たに敷金を請求する所ですが、それは気の毒なので請求しませんし、そのまま入居していてOK。その代わり退去時には『実費請求』しますよ」という内容で、電話確認と、その旨記載された新しい賃借契約書を交わしました。

この「実費請求」というのは、具体的に何をさしているのでしょうか? ハウスクリーニング代は家主負担というのは分かるのですが、畳代えや壁紙張替えなど、次の入居者のために行う作業費のことだとしたら、私が払う必要があるのでしょうか?

「経年による償却期間は通常入居から7年」とどこかのサイトで言われていて知りました。今の所退去予定はなく、このままずっと住むつもりではいるため、退去時はきっと入居から10年以上経過していると予想されます。相当痛んでいるでしょうから、リフォーム必要と思いますが、こういうケースの場合、その費用は私に請求されるのでしょうか? 

以前住んでいた所の家主さんは、入居4年で退去する際に、敷金を全額返金してくれました。今回のケースの場合、新家主に敷金は支払っていないので、私の退去時はお金のやり取りは発生しない(壊してない限り)と予想しているのでしょうが、どうなんでしょう?

長文失礼しました、詳しい方アドバイス宜しくお願い致します。

一般には敷金は新家主が引き継ぎますけどね。
原状回復は経年劣化は除かれ、過失で汚したり傷つけたりした所ですね。

2016年12月21日 09時18分

通常は新賃貸人への敷金返還請求権の承継するのが原則であり、敷金返還債務を承継しない契約自体が消費者契約法9条1号・10条に違反して無効という余地もないとはいえませんが、もう少し新契約締結時の経緯について検討する必要があります。

新契約自体が有効な場合、「実費請求」というのは、退去時の原状回復のために実際に要した費用という意味かと思います。
ただ、畳代えや壁紙張替えについては、賃借人の故意・過失により損傷させた場合を除き、通常は経年劣化による損耗であり、賃貸人が負担するのが原則です。
また、通常の居住用建物賃貸借の場合、経年劣化分を賃借人に負担させる特約については、判例や消費者契約法、各自治体の条例等により、それが相当な範囲内であり、賃借人側が明確に認識していること等が必要とされます。
この場合、ハウスクリーニング代の他、経年劣化分についても一部支払いが必要となる可能性があります。

更に詳しく検討が必要な場合には、関連資料をご用意頂いた上、弁護士と面談相談を行なった方がよいでしょう。

2016年12月21日 10時14分

敷金について
家主が交代した場合、賃貸借関係の承継に伴い、敷金の関係も新所有者と借主の間に引き継がれるのがルールです。
ですから、本来は新所有者に敷金の返還を請求できるものです。
新所有者が、旧所有者から敷金のお金を受け取っていたかどうかは関係がありません。
借主から新所有者に敷金の返還を請求するためには、敷金の契約と敷金の授受を証明できるような証拠が必要です。

原状回復について
借主の管理ミスによって物件に生じさせた損害は、明渡時に負担しなければなりません。
通常の使用で生じる汚れ・痛みは、賃料の対価ですから原状回復の対象外です。
ご質問にもあるとおり、使用期間が長ければ償却期間の影響によって原状回復はほとんど発生しないのが通常です。

2016年12月21日 10時48分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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