不動産賃貸借におけるトラブル(雨漏り・壁の亀裂) 何らかの形で金銭的賠償を請求できますか?

User image 1 lu_94aa9a4fさん 2018年06月11日 17時00分

賃貸借に関するトラブルです。

現在のマンションには2017年の3月に入居しましたが、
同年4月、リビングの内壁に30cmほどの亀裂が入っていることを確認しました。
(この亀裂は私の故意・過失によるものではありません)
更に同年7月、雨漏りによってベッドが汚水で水浸しになったことを受け、
壁の件も併せて2点を同マンションの1階に住む大家及び管理会社に報告し、修理を依頼しました。
(大家はご高齢の方で話にならず、オーナーの息子さんと管理会社に任せるとのことでした。)
それ以降特に連絡もないまま雨漏りはなくなりましたが、壁の亀裂はそのまま放置されていました。

そして今年の5月、家に帰ると再び同じ箇所から雨漏りが発生しており、
またしてもベッドなどの寝具が汚水で水浸しになってしまいました。
また、比較的緊急性を要するものでもなかったため1年間辛抱していた壁の亀裂についても、
その頃には約1mほどにまで拡大しており、新たに40cmほどの亀裂もできていたので
ついに我慢の限界を迎え、再び雨漏りと壁の亀裂の件を管理会社に報告しました。
(この報告に至るまで、管理会社からの壁の補修に関する連絡は一度もありませんでした。)

そして一度は雨漏りの箇所と壁の下見のために部屋にやってきましたが、
6月中旬現在、未だに雨漏りの原因は特定できず、雨が降った日には必ず雨漏りをしています。
梅雨時ということもあり毎日のように雨漏りの対処に追われ、ストレスと不安で夜もなかなか寝つけません。
雨漏りしている屋根にはカビも生え始めており、健康被害も被りそうで心配です。

今年5月の電話と下見から1か月ほど経っても何の連絡もないので、
本日此方から電話して管理会社に問い詰めたところ、
雨漏りの件は屋根の修理工事に着手するため現在オーナーである息子さんと話し合っているそうです。
ですが着手時期は現在未定で、これからの梅雨や台風による大雨を思うと心労が募る一方です。
壁に関しては雨漏りの修理と同じタイミングでやると言っていますが、もう既に1年以上放置されています。

オーナーの息子さんと直接連絡をするために連絡先を管理会社に尋ねても教えていただけませんし、
賃借人とオーナーとの間で直接的なやり取りをすることは出来ないと言われました。
要は信用力皆無の管理会社を仲介してのやり取りしか許されないらしいです。
賃料減額請求や損害賠償請求をしたいのですが先延ばしされてしまいそうで心配です。

入居から今日に至るまで、家賃は不服ながらも満額納めている状況です。
なお、汚水によって汚された寝具類などの賠償は未だなされていません。
2年契約なので来年2月末には確実に退去するのですが、
場合によっては契約期間内に賃貸借契約を解除し、引っ越すことも視野に入れています。

こういった状況下において、
慰謝料の請求は可能か
・賃料減額請求は可能か
・損害賠償請求は可能か
・遅延損害金の請求は可能か
・転居に伴う費用の請求は可能か
・今まで納めてきた賃料の返還請求は可能か

以上の点について回答していただければと思います。
また、その他採り得る法的処置がありましたらご教授願いたいと思います。

ご質問の事案は、家主の修繕義務の不履行に当たります(民法606条1項)。

1 損害賠償請求
家主の修繕義務の不履行であるため、この債務不履行により生じた損害の賠償を請求することができます。

2 遅延損害金
本件は、遅延の起算点が難しいですが、遅延損害金自体は請求できます。

3 慰謝料
家主の修繕義務の不履行による損害は、実損として算定できるため、慰謝料が認められるとしても低額となります。

4 賃料増減請求
借地借家法32条1項の規定により、将来に向かっての賃料減額請求を行うことができます。

5 転居に伴う費用
転居費用も損害賠償の範囲に含まれますが、契約終了時には更新か転居かということになりますので、認められない場合もあります。

6 今までの賃料の返還請求
これはできません。実際上は、上記1の損害賠償請求として対処することになります。

7 他の方法
民法上は、賃借人が壁の修理を自らの費用で行い、その費用を必要費として家主に請求する規定はあります(民法608条1項)。
しかし、これまでの対応をみると、質問者様が、工事費用を先に負担しても、家主が支払おうとしない場合もあります。また工事費用も決して安くはありません。

したがって、先に工事してから費用を請求するという方法はありますが、交渉の状況次第で、この方法が良いか否かが決まることになります。

詳しく聞かないと分からないことではありますが、ご事情の様子では、引越しをして損害賠償請求をすることが良いと思われます。 

2018年06月11日 18時33分
お礼メッセージ

中尾田弁護士、ご回答いただきありがとうございました。
無料でこのような相談を引き受けていただけたことにも重ねて感謝申し上げます。

非常に参考になりました。
学生が1人で大手管理会社相手にどこまでやれるかは分かりませんが頑張ってみたいと思います。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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