購入した土地の一部が他人の土地だった!その部分に相当する額を減額してもらえる?

User image 1 匿名ユーザーさん 2015年04月15日 03時28分

 宅地建物取引業者を介して塀で囲まれた土地を購入したのですが、実は一部が他人の敷地だった事が判明しました。売主側に購入代金の一部返却を求めたり、塀などの改修代金を請求することはできるのでしょうか?

 ただ、売買契約書に「瑕疵担保責任を負担しない」との条項があるのが気がかりです。



(30代:男性)

匿名弁護士

     購入した土地の一部が他人所有であった場合に、売主が買主にこの一部分の所有権を移転することができないときは、買主は、その不足する部分の割合に応じて代金の減額を請求することができます(民法563条1項)。

     上記に加え、他人所有部分があることを知らなかった買主は別途損害賠償の請求をすることができます(同3項)。



     本件でも売主が他人所有部分の権利を相談者に移転できない場合には、相談者はその部分の割合に応じて購入代金の一部返却を求めることができます。

     さらに、他人所有部分の塀を撤去する費用についても損害賠償として売主に請求することができます。



     以上が民法の規定による原則的な回答ですが、民法は当事者間で担保責任を負わない旨の特約を結ぶことを認めています(民法572条)。ただし、瑕疵があることを売主が知っていれば、特約があったとしても売主は担保責任を負うことになります(同条)。



     したがって、本件でも売主が自分の売る土地の一部に他人の土地が含まれていることを知っていたことを立証できれば、特約が無効であるとして上述の責任を追及することが可能です。



     また、契約において宅建業者自らが売主となっている場合には、担保期間を2年未満とする特約も無効となります(宅地建物取引業法40条)ので、今回の契約でも売主が宅建業者である場合には上述の責任を追及することができます。



     上記責任追及は相談者が購入した土地の一部に他人の土地が含まれていることを知った時から1年以内に行使する必要がある(民法564条)ので気を付けてください。



     なお、売主が今回の他人の所有部分について時効取得している可能性もあるので、そのあたりの事実関係も一度調べられてはいかがでしょうか。

2015年04月15日 03時28分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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