不動産売買の越境について  これから買う買主です。

User image 1 20世紀さん 2017年02月20日 02時28分

不動産売買の越境について、お尋ねしたいのですが。

  買主です。

 物件の隣地から、サクラの木が、

今回購入する土地の境界を超えて(越境)枝を伸ばしています。

売主からの証言からも、毎年、葉や花びらクズが、入り込んで

きており悩ませているとのことでした。

 この土地を購入後、有料駐車場にするので、それでは困ります。

売主が住んでいた頃は、その隣地地主に苦情が言い出せなかった

かもしれませんが、今回、売却して引っ越されるのであれば、それを

理由に売主が隣地地主に言ってもいいのではないかと思います。

仲介不動産者に、この(越境)指摘をしたところ、「本件に関与しない」と

返事がありました。

いわゆる、それは問題にはならず、売買契約受け渡しを行うという回答だと

思えます。

 その木がある土地と、今回の購入物件の土地との間に、市の側溝

(水も流れていない、1.9m幅)があるので、

そのため、隣地とは言えず、不動産社はその様な回答をしたのか?

 売買契約書の「瑕疵担保責任」は、特約事項で削除されていますが、

同じ特約項に、

「樹木を含め、隣地からの越境は売主負担で解消するものとする」

とあります。

● ご質問その1

  市の側溝1.9m幅が、両土地の間にあることで、隣地と言えず

  買主は、この特約事項「樹木を~」の主張をもって、売買契約受け渡し

  までに売主に解消してもらうことを要求できないのでしょうか。

● ご質問その2

  現在は冬なので、葉のない枝ですが、時期になれば葉や花が満たします。

  越境している枝先だけを切れば、契約上、越境解消になりますか。

● ご質問その3

  仮に、「瑕疵担保責任」は削除されていたり、特約事項の「樹木~」が

  記載されていなくても、売買受け渡し前に、「越境」として指摘する

  権利はないのでしょうか。

● ご質問その4

  越境であり、売主が受け渡しまでに解消できなければ、

  ① なんらかのペナルティ金を協議する提案をしてもよいのか。

  ② 売買金受け渡しの日を伸ばすことができるのでしょうか。

どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

売り主負担の約定があるので、売り主が隣地所有者に枝の切除を請求する義務がありますね。
仮にあなたが隣地所有者と交渉する場合の費用は売主負担になりますね。
1.5メートル離れていても隣地と言えますね。
隣地との交渉に要する費用、調停などで弁護士を依頼する費用なども含めて売主負担であることを
改めて合意しておいたほうがいいですね。

2017年02月20日 09時15分
お礼メッセージ

内藤先生、ご明確なご回答を心より感謝致します。

先生のご回答をもって、売買支払い日までに、売主様から隣地の方へ

言っていただけるよう申し出ます。

1.私見ですが、間に市の側溝があるとすると、枝が側溝を超えるあるいは超える可能性が高い場合でない限り、越境による土地所有権侵害とまでは言いにくいのではないかと思います。
 現時点で側溝を超えて売買対象土地まで枝が伸びているあるいはその可能性が高い場合には、売主に対し改善を要求することは可能と思われます。

2.竹木の枝が境界線を超えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができます(民法233条1項)。
 したがって、自ら枝を削除することはできません。
 現在対象土地上まで伸びているあるいはその可能性が高い枝を切除すれば、越境とは言いにくいのではないかと思います。 

3・4.1で述べた通り、現時点で対象土地上まで枝が伸びているか、その可能性が高いかによるかと思います。

 

2017年02月20日 09時42分
お礼メッセージ

小川先生のご明確なご回答に心より感謝致します。

枝が市の溝を超えて越境しておりますし、売主様もその葉や花びらくずに、

悩まされているとのことでしたので、先生のご回答をもって、

売買支払い前に、売主様から、隣地の方へ枝を切ってもらうように

申し出ます。

誠に有難うございました。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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