建物の所有者と土地の所有者が異なる場合の土地の売却につきまして

User image 1 まっすーさん 2017年03月28日 05時52分

代々所有している土地Aの売却を考えています。登記など調べて分かったことは

1.土地Aには、MrAさんが所有している建物が建っている(登記書より)
2.土地Aの賃料は、MsBさんが支払っている(MrAさんの娘さん?)
3.土地Aの固定資産税は年間3万前後ですが、賃料は2万円と破格
4.50年以上の古くからある建物に対して賃料をもらっていると思っていたところ、登記を確認して建物は勝手に昭和48年に新築されていることが、最近判明
5.近くの不動産屋さんの話だと、現在建物には誰も住んでいない
6.土地Aを貸すことに関する一切の契約書は存在していない。MsBさんにも確認したところ、昔からの口約束で契約書は無いとのこと

その他売却の値段に関わりそうな状況:
1.建物は、土地Aと隣の土地Bにまたがって建っている
2.土地Aと道路の間には土地Cがあり、土地Aは袋小路の状態
  
質問:
1.知り合いから、建物が建っている限り、道路に出るために土地Cを使う権利はあるはずと訊きましたが、本当なのでしょうか?
2.建物の所有者とは契約書も無いですし、土地を貸すのを止めることはできるのでしょうか?
3.#2の場合、建物はどうなるのでしょうか?
4.#2の場合、建物は、所有者の責任で片付けてもらえるのでしょうか?
5.袋小路の状態になることを避けるために、建物は柱を1本残して改築という形にすれば良いと訊いたことがあるのですが、建物の所有者はこちらではないので、そんなことは可能なのでしょうか。
6.長年土地を貸している場合は、売却した場合、建物の所有者に売却値の半分を渡さなければいけないと訊いたことがあるのですが、本当でしょうか?

正直MsBさんはあまり信用できません。電話で話したときは、建物はMsBさん自身が所有していて、登記を見れば分かると言っていましたが、実際に登記では所有者はMrAさんでした。近辺の土地は、1坪20万円程度で売られているのに対し、1坪2万円程度なら買うと言ったり、破格の賃料を払っているのに、もっと安くして欲しいと言ってきたりしています。ただ、お金は無いので、弁護士や司法書士さんに頼めずに困っています。

どうしたらベストかを教えていただけますでしょうか?

1.建物の所在地が土地Aのみであれば、土地Cの通行権が認められますが、土地Bから公道へ出ることができるのであれば、利用契約のない限り当然に土地Cの通行権が認められるわけではありません。

2~4.賃料の支払いはなされており、これまで特に争われていなかったとなると、賃貸借契約自体は存続する可能性が高いでしょう。
 あくまで土地の賃貸借である以上、特約がない場合には建物の再築自体は違法とは言えません。
 なお、旧借地法の適用上、堅固建物か否かにより借地権の存続期間が変わってきますが、いずれと解した場合も、期間満了時に賃貸人から異議が述べられていない場合には、更新されることとなります。

5.建物所有者に無断で改築はできません。

6.建物所有者に売却代金を渡す必要はありません。
 ただし、賃貸借契約が期間満了により終了する場合、賃借人は建物の時価での買取を請求することができます。

7.ご指摘の事情だけでは、賃貸借契約違反と言える事情が見当たらないため、現時点で解除は困難なように思われます。
 賃貸借契約が存続するという前提に立つと、賃料額が周辺相場に比べて不相当な場合には、賃料額の変更請求が可能です。話し合いがまとまらない場合には、裁判所に調停申し立てをおこなうことができます。
  もし、賃貸借契約解除及び建物収去を希望される場合には、他に解除事由に当たる事情がないか検討する必要があり、弁護士に直接相談いただいた方がよいでしょう。

2017年03月28日 09時48分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

関連Q&A

外国人妻と共同でマンションを持つためにはどうしたらいい?

不動産売買 2021年04月19日

海外から本帰国し、住居として新築マンションを購入予定です。 現金での購入ですが、外国人の妻と共同名義にする場合、どのような手続きと書類が必要でしょうか。 ちなみに帰国したばかりで、妻はまだ日本の銀行口座がないので私の口座を通して支払う...

隣の家の水道管

不動産売買 2021年03月13日

隣家の水道管がうちの土地の下にあるのを契約上結んでしまったので今から契約で5年間はうちの土地の下に水道管があってもかまわないが5年後は撤去してもらう 契約は結べますか?

不動産売却時の税金に関して

不動産売買 2020年08月02日

不動産を売却した場合の税金に関してご説明戴きたく存じます 宜しくお願い申しあげます 相続税の支払いに関する売却の場合に関しても要点をお教え戴きたく存じます

住宅ローンに付随する団体信用生命保険の売却可能性に関する質問

不動産売買 2020年05月28日

住宅ローンに付随する団体信用生命保険は、住宅ローンの完済時あるいは完済前、完済後に売却して現金化できるか

弁護士Q&Aを検索

問題は解決しましたか?

弁護士を検索して問い合わせる

弁護士Q&Aに質問を投稿する