入居を断れないタイミングで報告してくる不動産業者。問題になりませんか?

User image 1 ふらわーさん 2018年11月20日 20時09分

単身者用アパートの大家です。
管理を委託している不動産業者に困っております。

管理業者は賃貸借契約仲介にあたり、大家に意思確認する必要があると思うのですが、
現状、それが全くなされていません。

「入居希望者がありました。保証会社の審査を通ったので契約を進めます」と一方的に通告され、
慌てて「関連書類を見て判断するので待って欲しい」と返事をしました。
ところが、その20時間後(まだ大家から入居承諾の返事をしていない)には契約書作成が完了している
(借主が署名捺印している)有様です。

つまり、業者から入居希望者の話があった時点で大家から断ろうとしても、契約手続きが進んでおり
断れない状態になってから、報告してきます。

(1) これは宅建業法上、問題にはなりませんか?
(2) 行政に相談しても無駄でしょうか?

管理委託契約書の内容を再度確認しましょう。

標準的な管理委託契約書では、敷金等の徴収や賃貸借契約締結の代理権を管理会社に与えていますが、賃貸借契約締結や更新、借主との原状回復協議については、事前に貸主と協議し、承諾を求めなければならないとされており、ご相談者の契約書にもそのような記載があるのではないでしょうか。要は貸主と協議もせずに勝手に契約は締結できないような条文になっていると思われます。

そうであれば、当該会社は契約の義務を履行していないことになりますので、場合によっては解除事由、賠償請求事由にもなる可能性もあります。

ますは契約書を確認し、契約内容に違反しているようであれば、適正に契約を履行するように申し入れることが重要だと思われます。弁護士に契約書をチェックしてもらい、内容証明を送ってもらうのが最も良いとは思います。

行政等ではなく、契約の問題です。

2018年11月22日 16時40分
補足質問
User image 1

ふらわー - 2018年11月23日 02時18分

ご回答頂きましてありがとうごじます。

>賃貸借契約締結や更新、借主との原状回復協議については、事前に貸主と協議し、承諾を求めなければならないとされており、ご相談者の契約書にもそのような記載があるのではないでしょうか。

実はその記載がないため、困っております。
代理権については、
「本物件の賃貸借契約締結にあたり、乙(業者)が甲(大家)の代理人として、
 契約行為を行う権限を有する」とあるだけです。

記載がない場合は貸主の事前承諾なしでも、賃貸借契約を進めることができるのでしょうか...?
補足回答
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須山 幸一郎 弁護士 - 2018年11月23日 22時30分

文言が無いとなると、契約上の明示の縛りが無いことになりますが、管理委託契約の趣旨からして、承諾なくして借主と契約してしまうというのは通常考えにくいところです。
今回の契約を争うかどうかはともかく、次回からそのようなことがないように、内容証明を送っておくなど、申し入れをしたことの証拠を残しておくのがよかろうと存じます。
契約解除を検討してもおかしくはありません。
お礼メッセージ

お礼が遅くなり申し訳ありません。

管理委託契約に明示していなくても、業者が勝手にやっていいものでは
ないのですね、安心しました。
ご助言参考にさせて頂きます、ありがとうございました。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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