「この賃貸借契約で解約違約金は取れないのでしょうか。」弁護士Ｑ＆Ａ

この賃貸借契約で解約違約金は取れないのでしょうか。

ふらわーさん 2019年01月31日 09時19分

マンションの貸主をしています。
実は、今月退去の借主さんから「短期解約違約金は払わない」と
言われ困っており、ご助言頂きたくお願い申し上げます。

事実経過は次の通りです。

・借主は11ヶ月前にマンションに入居した。
・退去の連絡を受けたのが先月だが、そのとき、
　「入居当初から室内水回りに異臭がして今まで我慢してきた、
　　ついては短期解約違約金は払わない」と言われた。
・借主とはこれまで３～４回、電話でやり取りしているが、
　先月まで異臭の話は出なかった。

・内見時に部屋を案内した管理会社に聞いた所、
　「異臭には気づかなかった」とのこと。
・賃貸借契約書には、
　「1年未満の退去の場合、違約金として賃料１ヶ月分を支払う事」
　と記載。

管理会社からは「借主から違約金は取れない」と言われていますが、
どうも不自然さを感じています。
上記の様な場合、法的には違約金が取れないのでしょうか？

峰岸泉弁護士

銀座ブロード法律事務所

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相続企業法務裁判・法的手続

法的には違約金が取れないのでしょうか？
→契約上明記されているのであれば，法的には可能ですが，相手の支払意思がない場合は，事実上回収は難しいでしょう。
家賃一か月分の請求をするために，訴訟までするかといことです。

2019年01月31日 11時18分

お礼メッセージ

法的には可能なのに、実務的に難しい場合があるのですね。
分かりました、ありがとうございました。

菅野光明弁護士

菅野綜合法律事務所

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注力分野

相続借金・債務整理交通事故離婚・男女不動産・建築

　解約が貸主としての物件を使用収益させる義務違反によるものと評価されるか（借主が主張しているだけでは足りません）、借主の自己都合によるものと評価されるかで結論は異なってくるでしょう。客観的にどちらと認められるかということです。
　後者の場合、契約書に違約金条項があれば違約金を請求できることになります。敷金を受領していれば、原状回復費用のほか、違約金を控除して返還することになります。
　理屈は以上ですが、実際には解約の理由についての認識の違いで揉める可能性もあると思います。

2019年01月31日 17時36分

補足質問

ふらわー - 2019年01月31日 22時55分

ご回答頂きましてありがとうございます。
以下につきまして、もう一点だけお願い致します。

＞解約が貸主としての物件を使用収益させる義務違反によるものと評価されるか
＞（借主が主張しているだけでは足りません）

借主が主張しているだけでは足りないという事ですが、
それでは何が必要になってくるのでしょうか。

お忙しい所、申し訳ありませんが、
ご教示頂ければ幸いです。

補足回答

菅野光明弁護士 - 2019年02月01日 13時26分

　異臭が発生していることや異臭によって物件が契約上定められた用途の使用に耐えない状態であることを証拠上明らかにすることが必要であり、借主が単に異臭がすると主張するだけでは足りないという意味です。異臭が現実が発生していた場合には、それに関わる貸主と借主とのやりとり（貸し主の対応）の経過も問題となります。なお、先の回答では、前者の場合と後者の場合とまとめて「解約」という表現を使いましたが、前者については「解除」（債務不履行解除）という言葉を使うのが法律上は正確です。
　

お礼メッセージ

分かりました、ありがとうございます。
ご助言を元にして管理会社とも話してみます、
詳細なアドバイスを頂きまして御礼申し上げます。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。