宅建業法と任意の契約(管理契約)で齟齬がある時。どちらが優先されますか?

User image 1 ふらわーさん 2019年06月19日 12時33分

宅建業法と管理委託契約(任意の契約)はどちらが優先されますか?

宅建業法では、賃貸借の仲介報酬は賃料の1ヶ月分以内との話を聞きました。
また、広告料を取る場合は、実費である事、特別に依頼された広告である事、などの条件がある様ですが・・。

しかし、管理委託契約等では「賃貸借契約成立時に貸主は管理会社に広告料として賃料の1.5ヶ月分を支払う」と記載されている事があります。
この場合、実費ではないし、管理会社に払ったつもりが別の業者に渡っていたり、、、契約直前になって「今回は広告料を少し上げてもらえませんか?」と業者から言われる事さえあります。

この場合、宅建業法が優先され、「広告料1.5ヶ月分」は無効になるのか、管理契約(または口約束?)が優先され、1.5ヶ月分(以上?)が有効になるのか、、、どちらでしょうか?

1 宅建業法では,仲介報酬について上限を定めなければなりません。したがって,仲介報酬は,一律賃貸については1ヶ月分です。広告も原則は仲介業者の負担になり,貸主が負担するのは,御指摘の通り特別に依頼された広告である必要があります。
2 宅建業者向けの解釈としても,
「依頼者の依頼」によって行う広告というのは、基本的に本来の媒介業務としての広告とは違う特別の広告を打つことについての合意が貸主との間で明確になされていることが必要です。さらに,特別な広告の内容が家主に明確に分かるようになっていること、実際に掲載し貸主の承諾をとっていることが必要とされています。
とされて,講習等での指導もされて周知を図っているはずです。
3 つまり,御指摘の通り,特別の広告で,個別性も要求されているのです。したがって,一律に1.5ヶ月と定めること自体がおかしいことになります。広告料と言うことで,内容として仲介報酬の過剰請求という可能性もあります。
業者が所属している宅建協会支部に御相談されるべきでしょう。

2019年06月19日 18時03分
補足質問
User image 1

ふらわー - 2019年06月20日 10時39分

ご回答頂きましてありがとうございます。

>特別の広告を打つことについての合意が貸主との間で明確になされていることが必要です。
>さらに,特別な広告の内容が家主に明確に分かるようになっていること、実際に掲載し
>貸主の承諾をとっていることが必要とされています。
> とされて,講習等での指導もされて周知を図っているはずです。

私の地元では、どの業者さんも説明なしに普通に広告料をとっています(苦)。
広告料についてこちらから尋ねると、「入居者を紹介してもらったから」必要だと言われます。他にも支払手数料?等の名目で借主から取る業者もあります。
地方によっては、コンプライアンスが緩いところもあるのでしょうか・・・。

> 業者が所属している宅建協会支部に御相談されるべきでしょう。
行政に相談してもあまり意味はないでしょうか?宅建協会の方が良いですか?
補足回答
Resized avatar mini magick20180601 14817 ignl90

岡田 正樹 弁護士 - 2019年06月20日 10時47分

その業者が協会幹部だったりもする恐れもありますが,一応苦情窓口はあるはずです。それでも,埒が明かないなら行政ですね。
その際に協会に行政へも相談すると述べておくべきです。
お礼メッセージ

分かりました、ご助言感謝申し上げます。
まずは宅建協会に相談してみようと思います。
どうもありがとうございました。

宅建業法優先です。
強行法規ですね。
広告料金を受け取ることは、宅建業法違反になります。
無効です。
都道府県に宅建業者とのトラブルを受け付ける課が
あるので、申告すれば行政指導あるいは処分されるこ
ともあるでしょう。

2019年06月20日 11時35分
お礼メッセージ

強行法規ということで、宅建業法の方が優先されるのですね。
ご教示頂きましてありがとうございます。助かりました。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

関連Q&A

荷物破棄について

不動産・建築 2020年08月31日

引越しをして前の住んでいたマンションに荷物が届いてしまい、管理会社に確認したら現入居者が破棄したと言われました。 この場合荷物の料金の請求は出来ますか?

いす式階段昇降機の無償使用において、利用者に事故が発生した場合の損害賠償について

不動産・建築 2020年08月07日

母の所有する3階建て自宅のうち、1階は駐車場、2階は自宅、3階を歯科医院に賃貸しています。1階から3階までの階段は歯科医院と共有です。 母の足が悪いため「いす式階段昇降機」を今までは母のみが使用していましたが、昨年、特別養護老人ホーム...

固定資産税の支払い義務を母親に移したい

不動産・建築 2020年02月16日

実家の権利について、贈与以外の方法で固定資産税の支払い義務を移す事はできないでしょうか? 両親が離婚した際、母親と私たち兄妹が家を追い出される形になったので一軒家を購入して引越ししました。 その際、財産分与で奪われないようにと私(娘)...

一年分の駐車代は請求できますでしょうか?

不動産・建築 2019年11月28日

賃貸物件を借りているのですが、空き駐車場が敷地内に無かったのでオーナーの土地に借りることになりました。契約書はもらっておらず、お金を指定日に振り込んでいます。 しかし、その土地を他に使うことになったので、急遽来月立ち退いてほしいといわ...

弁護士Q&Aを検索

問題は解決しましたか?

弁護士を検索して問い合わせる

弁護士Q&Aに質問を投稿する