宅建業法と任意の契約(管理契約)で齟齬がある時。どちらが優先されますか?

User image 1 ふらわーさん 2019年06月19日 12時33分

宅建業法と管理委託契約(任意の契約)はどちらが優先されますか?

宅建業法では、賃貸借の仲介報酬は賃料の1ヶ月分以内との話を聞きました。
また、広告料を取る場合は、実費である事、特別に依頼された広告である事、などの条件がある様ですが・・。

しかし、管理委託契約等では「賃貸借契約成立時に貸主は管理会社に広告料として賃料の1.5ヶ月分を支払う」と記載されている事があります。
この場合、実費ではないし、管理会社に払ったつもりが別の業者に渡っていたり、、、契約直前になって「今回は広告料を少し上げてもらえませんか?」と業者から言われる事さえあります。

この場合、宅建業法が優先され、「広告料1.5ヶ月分」は無効になるのか、管理契約(または口約束?)が優先され、1.5ヶ月分(以上?)が有効になるのか、、、どちらでしょうか?

1 宅建業法では,仲介報酬について上限を定めなければなりません。したがって,仲介報酬は,一律賃貸については1ヶ月分です。広告も原則は仲介業者の負担になり,貸主が負担するのは,御指摘の通り特別に依頼された広告である必要があります。
2 宅建業者向けの解釈としても,
「依頼者の依頼」によって行う広告というのは、基本的に本来の媒介業務としての広告とは違う特別の広告を打つことについての合意が貸主との間で明確になされていることが必要です。さらに,特別な広告の内容が家主に明確に分かるようになっていること、実際に掲載し貸主の承諾をとっていることが必要とされています。
とされて,講習等での指導もされて周知を図っているはずです。
3 つまり,御指摘の通り,特別の広告で,個別性も要求されているのです。したがって,一律に1.5ヶ月と定めること自体がおかしいことになります。広告料と言うことで,内容として仲介報酬の過剰請求という可能性もあります。
業者が所属している宅建協会支部に御相談されるべきでしょう。

2019年06月19日 18時03分
補足質問
User image 1

ふらわー - 2019年06月20日 10時39分

ご回答頂きましてありがとうございます。

>特別の広告を打つことについての合意が貸主との間で明確になされていることが必要です。
>さらに,特別な広告の内容が家主に明確に分かるようになっていること、実際に掲載し
>貸主の承諾をとっていることが必要とされています。
> とされて,講習等での指導もされて周知を図っているはずです。

私の地元では、どの業者さんも説明なしに普通に広告料をとっています(苦)。
広告料についてこちらから尋ねると、「入居者を紹介してもらったから」必要だと言われます。他にも支払手数料?等の名目で借主から取る業者もあります。
地方によっては、コンプライアンスが緩いところもあるのでしょうか・・・。

> 業者が所属している宅建協会支部に御相談されるべきでしょう。
行政に相談してもあまり意味はないでしょうか?宅建協会の方が良いですか?
補足回答
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岡田 正樹 弁護士 - 2019年06月20日 10時47分

その業者が協会幹部だったりもする恐れもありますが,一応苦情窓口はあるはずです。それでも,埒が明かないなら行政ですね。
その際に協会に行政へも相談すると述べておくべきです。
お礼メッセージ

分かりました、ご助言感謝申し上げます。
まずは宅建協会に相談してみようと思います。
どうもありがとうございました。

宅建業法優先です。
強行法規ですね。
広告料金を受け取ることは、宅建業法違反になります。
無効です。
都道府県に宅建業者とのトラブルを受け付ける課が
あるので、申告すれば行政指導あるいは処分されるこ
ともあるでしょう。

2019年06月20日 11時35分
お礼メッセージ

強行法規ということで、宅建業法の方が優先されるのですね。
ご教示頂きましてありがとうございます。助かりました。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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