賃貸物件の立ち退きについて

User image 1 ナカナカさん 2016年12月20日 06時15分

賃貸している分譲物件の更新が3ヶ月後に迫った時期に大家の方より
「自宅として利用するため更新のタイミングで家を空けてほしい」
との連絡が仲介の不動産を通じてありました。

こちらとしては3ヶ月後の引っ越しは金銭的に難しく、条件を確認したところ
「敷金を全額返却する(本来は一部返却が前提)」
ということでこれ以上の条件は出せないとのことでした。

その条件では難しい事を伝えると

・契約条件では大家側は6か月前の通告で立ち退きを請求できる事
(※確かに契約書に【賃貸借期間中であっても、正当な事由のある場合には
6ヶ月前の予告を持って本契約の解約を申し入れることができる。】という記述がありました。)

・3ヶ月後の更新料は不要

という条件のもと、結局6ヶ月後に退去しなくてはならないという説明を受けました。

また、一切の連絡は仲介の不動産が担当しているとの事で、大家の方の連絡先はうかがえませんでした。

このようなケースの場合、

■一切条件を譲歩するつもりのない不動産を相手に、どのように交渉をしていけば良いのでしょうか?
■「大家が住居として利用する」という理由は「正当事由」にあたりますでしょうか?

大変恐れ入りますが、見解をお聞かせいただきたく存じます。
何卒よろしくお願い申し上げます。

1.交渉方法としては、「こちらとしては更新拒絶・退去には応じられません。あくまで退去を求めるなら訴訟を行なってください。」で良いかと思います。

2.賃貸人側の使用の必要性は、更新拒絶の主要な要素にはなりますが、なぜ現在の住居ではだめなのか、もう少し具体的必要性を明らかにして頂く必要があります。
 また仮に必要性自体が認められる場合でも、いわゆる立退料の支払が必要となります。居住用物件の場合には、少なくとも、①新たな住居確保のための敷金・礼金・仲介手数料・保険料等、②引っ越し業者の費用、③近隣の同等条件の物件と差額が生じる場合は、差額の2年分程度、④引っ越しに伴う精神的・肉体的労力に相当する費用等の支払いは必要と解されています。

2016年12月20日 09時14分

建物賃貸借契約には定期借家契約でない限り借地借家法が適用されますので、賃貸人は正当事由なく更新を拒絶することはできません。そのため、ご理解頂いている通り、本件では大家が更新を拒絶する正当事由があるのかどうかが問題となります。

この点正当事由については、借地借家法28条が「建物の賃貸人及び賃借人…が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮」して判断するとされており、明確な基準はありません。

本件の「大家が住居として利用する」という点は一応、「賃貸人…が建物の使用を必要とする事情」にあたりますが、その必要性の程度は不明ですし、賃借人側でより必要性が高い場合は正当事由は否定されると思われます。また、本件の明渡条件である敷金の全額返金は条件として低いと言わざるを得ません(例えば、転居費用、転居先の賃料差額の一定期間分の補償等は請求し得ると思います。)。

したがって、今後の交渉としては、大家が賃借建物を利用しなければならない理由とその程度を明確にしてもらう、賃借人側で建物使用を継続する強い理由等を説明する、明渡条件として転居費用及び賃料補償の請求をする等が考えられます。いずれにせよ弁護士に依頼すべき事案と思われますので、ご検討下さい。

2016年12月20日 09時57分

正当事由は、ハードルが高いので簡単に追い出されることはないですね。
退去する義務はないですね。
転居費用は出すべき事案のような気がしますね。

2016年12月20日 15時39分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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