新しい地主からの地代増額要求

User image 1 モロッコさん 2017年02月23日 23時27分

借地上に建物を所有して、1Fを賃貸、2階に居住しています。元の地主が相続税支払いの為、底地を不動産業者に譲渡しました。この不動産業者から、地代の値上げ要求を受けています。現在の地代は土地固定資産税の2倍の金額を払っていますが、3.5倍の金額に値上げするとの要求を受けています。
建物の所有者は父ですが、父はアルツハイマーで判断能力が無い状態です。この不動産業者に対しどのように対応したらよいでしょうか?

まず、お父様が判断能力のない状況ですと、お父様自身での対応は困難ですので、家庭裁判所に成年後見人又は不動産tン貸借契約に関する特別代理人の選任申立てを行なう必要があります。

次に、賃貸借契約の当事者には、経済事情の変動等により従前の地代が不相当になった場合には地代の増減請求権がありますが(借地借家法11条1項)、本件ではいくらが相当なのか、が主たる問題となると思われます。
当該土地の地代の市場価格につき、他の不動産業者に査定を依頼して資料を集める方法が考えられますが、貸主である不動産業者とは情報力・交渉力に差があります。
直接の話し合いが難航する様であれば、裁判所に調停申立てを行なった方がよいでしょう。

2017年02月24日 00時22分

父親に後見人を付けないといけませんね。
借地権者は父親ですからね。
後見人が選任されたら、後見人と業者との間で
交渉になりますが、調停がいいですね。
適正な地代を調停で決めるのがいいですね。
まずは後見人選任の手続をお調べください。

2017年02月24日 10時29分

まず、不動産業者に対して、回答をすべきお父様が判断能力がないため、現在は回答できないとお伝えください。そのうえで家庭裁判所か弁護士に相談して、成年後見人を選任してもらう手続きをしてもらってください。あとは成年後見人がお父様の利益になるよう動いてくれます。
なお、成年後見人の選任は不要と判断された場合は、お父様が自身が対応する必要がありますが、とりあえずは増額請求を拒否しておけばよいと考えます(相手にするのが負担の場合は弁護士に依頼してください)。

2017年02月24日 11時30分

 地代は、立地、面積や形状、地勢、接道状況などによって異なりますが、東京では一般論として固定資産税の3.5倍が高いとまではいえません。具体的には地元の不動産業者などに問い合わせてみてください。
 地代増額請求に納得できなければ地主と交渉することになりますが、借地人であるアルツハイマーにより財産の処分・管理をする能力がないのであれば、代理権を有する成年後見人を付け、成年後見人が交渉する必要があります。親族でも成年後見人になることができますので、具体的な申立手続等は家庭裁判所に相談してください。

2017年02月24日 17時50分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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