地主(賃貸人)が複数人の場合の借地権譲渡承諾についてお教え下さい。 (旧法による契約)

User image 1 akashinokimiさん 2017年03月22日 15時43分

借地人(賃借人)が、借地権付き建物を第三者に譲渡する時、
複数人の地主全員から借地権譲渡承諾を得なければならないのでしょうか。
それとも、複数人の地主の共有地である敷地の譲渡承諾を
民法252条の管理行為と考え、地主の過半数の同意が得られれば
よいのでしょうか。
お教え頂きたくよろしくお願い申し上げます。

賃貸人(対象不動産の所有者)が複数の場合の賃借権の譲渡の承諾については、管理行為に当たるとされます。
したがって、法的には持分価格割合での過半数(人数の過半数ではありません)があれば譲渡可能です。

ただ、法的に承諾の効果が生じたとしても、反対の所有者も新賃借人との間で賃貸人となるため、後で旧賃借人あるいは新賃借人に難癖をつけるなどしてトラブルが生じる可能性は否定できません。
そのため、新賃借人に対し譲渡反対の所有者とトラブルが生じる可能性について説明し、建物の売買契約上、(過半数所有者の同意が得られた場合には)売主は反対の所有者とのトラブルについて責任を負わない旨の特約を設けるなどした方が良いでしょう。

2017年03月22日 16時03分
補足質問
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akashinokimi - 2017年03月22日 16時51分

ありがとうございました。
賃借権譲渡承諾が民法252条の管理行為に当たることから、持分価格の過半数の地主の同意があれば第三者への借地権譲渡は可能との事ですが、もし、賃借人がどうしても借地権を売却して金銭を得たい時等に、
地主の過半数の同意が得られない場合はどのようにすればよいのでしょうか。
補足回答
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小川 智史 弁護士 - 2017年03月22日 17時08分

譲渡により賃貸人に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾しない場合は、裁判所に借地権譲渡の許可を求めることが可能です(借地借家法19条)。
補足質問
User image 1

akashinokimi - 2017年03月24日 15時51分

お手数をおかけします。
仮に、底地が全員持分割合が同じである10名の共同所有だとします。
6名の承諾が得られれば、過半数という要件をクリアできるわけですが、
5名のみしか借地権譲渡承諾が得られないとき、代諾許可の裁判は、過半数の要件を満たすために必要な
反対者のうちの1名のみにすればよいのでしょうか。
御教示の程、よろしくお願い申し上げます。
補足回答
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小川 智史 弁護士 - 2017年03月24日 16時40分

すいませんが、無料相談の関係上、更なる回答は差し控えさせて頂きます。

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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