私道に接した土地での新築に伴う依頼への対応

User image 1 lu_01905544さん 2018年01月18日 16時44分

17年前に購入した私の自宅は角地にあり、北は6m公道に2m以上接し、西は4mに満たない私道に接しています。
その私道は複数の区画から成り立っており、公道に接している部分は私の名義となっておりますが、私道として使われている同意書はありません(抜けです)。
私道として一体として使われている他の部分に関しては私を含む複数の所有者による私道としての同意書があります。
税務上は固定資産税の対象からは外れています。

その私道の突き当たり接している土地に、このたび新築をしようと考えている人が私に抜けていた公道に接する区画部分について私道としての同意書に捺印するように要望されていますが、その文面には将来建て替え等を行うときは私道の幅員を4m確保するようセットバックしますとなっています。
私道として使用されることは問題ないのですが、将来のセットバックまで同意書で約束する必要はあるのでしょうか?

ちなみに私の不動産を購入する際にこのような私道側のセットバックに関する説明は販売業者から全く受けておらず、建築申請も通っています。建築申請上私道の幅員が制約になるのは突き当たりに新築する住人であり、私は公道にも接しているため私道の幅員に関するセットバックのニーズはないです。
セットバックに合意すると将来敷地が少なくなりますし、そのようなことから不動産価値も毀損されると懸念しています。

よい解決策を教えてください。

4m未満の私道ということですが、建築基準法上の道路なのでしょうか。
幅員が4m無いと位置指定道路としての指定もされていないおそれがあると思われますが。
もし、建築基準法上の道路でないなら、その私道だけに面している土地では家の建て替えができません。
将来、位置指定道路として指定してもらうために幅員を4m以上にするのでそのような合意が必要ということでしょうか。
もしそうなら、位置指定道路の指定を行政にしてもらわないと、新たな建築や家の建て替えができない(建築確認が下りない)ということになるので、将来の建て替えのため道幅を4m以上にして位置指定を受ける予定ということであれば必要なことかもしれません。
結論的には、その私道の具体的状況や権利関係や行政の建築課や道路課での扱いが分からないので断言できないところが多いです。
なお、4m未満の道路に接している土地は、その道路が建築基準法上の道路であればセットバックするのは法的義務なので、セットバックしてなくてもセットバックしたのと同様に減価評価されます。すなわち、不動産価値は理論的には変わりません。

2018年07月29日 01時09分

投稿時の情報です。適法性については自身で確認のうえ、ご活用ください。

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